Εγκ-85213/15763/155/86.       
Εγκ-155/86. 
Αριθ. Γνωμ-907/86.            
[ ΙΣΧΥΕΙ   απο  6-12-1986 ]
Οι διατάξεις  του  Αρθρον-9  παρ.3 του ΓΟΚ/85 εφαρμόζονται
και στα χαμηλά κτίρια


Σας κοινοποιούμε για εφαρμογή την με αριθμό 907/83 γνωμοδότηση της Συνέλευσης Προϊσταμένων Νομικών Διευθύνσεων την οποία και αποδεχόμαστε.
Αριθμ. Γνωμ-907/86.
Περίληψη Ερωτήματος: Ερωτάται: 
Α) Αν η παρ.3 του αρθ. 9 του Ν-1577/85 (ΓΟΚ/85) ισχύει και για τα χαμηλά κτίρια, όπως ορίζονται αυτά στο αρθ.14 παρ.1 του ίδιου Νόμου.
Β) Αν κατ'εφαρμογή της παρ. 2 του αρθ.9 του ΓΟΚ/85 παρέχεται η δυνατότητα στη Διοίκηση να ορίσει αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια του οικοπέδου, μικρότερες ή μεγαλύτερες από την απόσταση Δ, όπως προσδιορίζεται στην παρ. 1 του ίδιου άρθρου, ή παρέχεται η δυνατότητα να ορισθεί συγκεκριμένα η θέση του κτιρίου μέσα στο οικόπεδο, ενώ η παραπάνω απόσταση δεν μπορεί να είναι μικρότερη ή μεγαλύτερη από την απόσταση Δ της πρώτης παραγράφου και
Γ) Αν στην περίπτωση που καθορίζονται τέτοιοι περιορισμοί της θέσης του κτιρίου έχουν εφαρμογή οι διατάξεις της παρ. 4 του αρ. 14, που αφορούν τα χαμηλά κτίρια, οπότε η απόσταση του κτιρίου από τα όρια του οικοπέδου περιορίζεται στα 2,50 μ.
Στο ανωτέρω ερώτημα η Συνέλευση των Νομικών Συμβούλων της Διοίκησης γνωμοδότησε τα εξής:
Ι. Κατά το αρθ.9 του Ν-1577/1985 (ΓΟΚ/1985) "1. Το κτίριο τοποθετείται ελεύθερα μέσα στο οικόπεδο. 'Οπου το κτίριο δεν εφάπτεται με τα πίσω και πλάγια όρια του οικοπέδου, αφήνεται απόσταση Δ = 3 + 0,10 Η (όπου Η το πραγματοποιούμενο ύψος του κτιρίου, σε περίπτωση που εξαντλείται ο συντελεστής δόμησης ή το μέγιστο επιτρεπόμενο, σε περίπτωση που δεν εξαντλείται ο συντελεστής αυτός). 
2. Κατεξαίρεση από την προηγούμενη παράγραφο, κατά την έγκριση, επέκταση ή αναθεώρηση σχεδίων πόλεων, είναι δυνατό να καθορίζονται περιορισμοί για τη θέση του κτιρίου σε σχέση με τα όρια του οικοπέδου, εφόσον αιτιολογούνται από την αντίστοιχη μελέτη της περιοχής. 
3. Σε περίπτωση που υπάρχει σε όμορο οικόπεδο κτίριο κατοικίας που είχε ανεγερθεί πριν από την ισχύ του νόμου αυτού, σε υποχρεωτική απόσταση από το κοινό όριο και όταν η απόσταση αυτή είναι μικρότερη από την απόσταση Δ της παρ. 1 του κτιρίου που πρόκειται να ανεγερθεί, τότε αυτό τοποθετείται σε απόσταση τουλάχιστον 2,50 μ. από το κοινό όριο και σε όσο τμήμα προβάλλεται στο κοινό όριο η απέχουσα όψη του κτιρίου που προϋφίσταται. Τα παραπάνω ισχύουν υπό την προϋπόθεση ότι εξασφαλίζεται στο προς οικοδόμηση οικόπεδο, κτίριο με διάσταση τουλάχιστον 8,00 μ. διαφορετικά ισχύει η παράγραφος 1 του άρθρου αυτού". Εξάλλου κατά το αρ. 14 του ίδιου Νόμου "1. Χαμηλό κτίριο είναι αυτό του οποίου η κύρια χρήση είναι η κατοικία και το οποίο έχει μέγιστο ύψος το πολύ 8,50μ.  μη συμπεριλαμβανομένης της στέγης, από την οριστική στάθμη του εδάφους και έχει συνολική επιφάνεια που υπολογίζεται στο σδ το πολύ 4,00 τμ. 4. Τα χαμηλά κτίρια τοποθετούνται ελεύθερα μέσα στο οικόπεδο. 'Οταν δεν εφάπτονται με τα πίσω και πλάγια όρια του οικοπέδου, η ελάχιστη απόσταση του κτιρίου από τα όρια αυτά είναι: Δ = 2,50 μέτρα. Μέσα στην απόσταση Δ, εκτός από αρχιτεκτονικές προεξοχές και αρχιτεκτονικά στοιχεία επιτρέπονται και εξώστες πλάτους μέχρι 0,40μ. σε τμήματα των όψεων του κτιρίου. .... 
7. Κατά τα λοιπά η δόμηση των χαμηλών κτιρίων διέπεται από τις διατάξεις του παρόντος Νόμου....".
ΙΙ. Ως προς το πρώτο ζήτημα που αφορά την εφαρμογή της παρ. 3 του άρ. 9 του ΓΟΚ/1985 και για τα χαμηλά κτίρια, ως αυτά καθορίζονται στην παρ. 1 του άρ. 14 κατά τη γνώμη της πλειοψηφίας των νομικών συμβούλων που αποτελέστηκε από τους Ε. Κουρτικάκη, Δ. Παπανικολάου, Ε. Σαρακηνό, Α. Καμπίτση, Ε. Οικονόμου, Β. Ρεντζεπέρη, Α. Παπαντωνόπουλο, Ν. Τριανταφύλλου, Ι. Ιακωβάκη, Λ. Παπίδα, Ε. Κορουγένη, Π. Κυριαζή, Δ. Παπαπετρόπουλο, Ν. Ρήγα, Κ. Παπακώστα, Δ. Ράπτη, Π. Καμαρινέα, Β. Κολοβό, Ρ. Αντωνακόπουλο και Β. Παπαχρήστου, η παρ. 4 του άρ. 14 που ρυθμίζει τη θέση των χαμηλών κτιρίων μέσα στο οικόπεδο είναι αντίστοιχη με την παρ. 1 του άρ. 9, που αφορά τα λοιπά κτίρια, ήτοι και οι δύο δεν λαμβάνουν υπόψη την ύπαρξη κτιρίου σε όμορο ακίνητο. Συνεπώς σε περίπτωση που πρόκειται να ανεγερθεί χαμηλό κτίριο σε οικόπεδο και στο όμορο αυτού υφίσταται κτίριο κατοικίας, που έχει ανεγερθεί πριν από την ισχύ του ΓΟΚ/1985, πρέπει να εφαρμοσθούν ως πρςο τη θέση του χαμηλού κτιρίου οι διατάξεις της παρ. 3 του άρ. 9, σύμφωνα με τη παρ. 7 του άρ. 14, που επιφυλάσσει "κατά τα λοιπά", ήτοι όταν δεν υπάρχει ειδική ρύθμιση στο άρθρο αυτό, την ισχύν των διατάξεων του παραπάνω νόμου, επομένως και της παρ. 3 του άρ. 9. Η εκδοχή αυτή ενισχύεται από το ότι, όπως προκύπτει από τις σχετικές συζητήσεις στη Βουλή, η επίμαχη παρ. 3 εκφράζει την βασική δικαιοπολιτική αρχή της ισότητας, που θα παραβιαζόταν στην περίπτωση που ο οικοδομών θα έκτιζε το κτίριό του σε επαφή με τα πλάγια ή οπίσω όρια του οικοπέδου του, επωφελούμενος από ακάλυπτο χώρο, που υποχρεωτικά πριν από τον ΓΟΚ/85 είχε αφήσει ο κύριος του γειτονικού οικοπέδου κατά την ανέγερση του κτιρίου του. Η αρχή δε αυτή βρίσκει εφαρμογή και στην περίπτωση της ανέγερσης χαμηλών κτιρίων, τα οποία φθάνουν μέχρι ύψους 9,5 μέτρων, αν μάλιστα ληφθεί υπόψη ότι και το κτίριο που υπάρχει στο όμορο οικόπεδο μπορεί να μην υπερβαίνει το ύψος αυτό. Μάλιστα το αρχικώς  κατατεθέν στη Βουλή νομοσχέδιο είχε στην προκειμένη περίπτωση αυστηρότερη ρύθμιση, ήτοι όριζε ότι σε περιοχές ήδη εγκεκριμένων σχεδίων το κτίριο τοποθετείται σε σχέση με τα πλάγια και οπίσω όρια του οικοπέδου, σύμφωνα με το οικοδομικό σύστημα που ίσχυε στην περιοχή (συνεχές, πανταχόθεν ελεύθερο). 'Αλλωστε, το άρθ-14, όπως προκύπτει από τη δομή των διατάξεων του εν γένει εισάγει εξαιρετικό δίκαιο για τα χαμηλά κτίρια κατοικίας και συνεπώς οι διατάξεις αυτού πρέπει να ερμηνεύονται στενά, καθό μέρος αποκλείουν την εφαρμογή των διατάξεων που αφορούν τη δόμηση των λοιπών κτιρίων.
Κατά τη γνώμη όμως της μειοψηφίας της συνέλευσης που σχηματίστηκε από τους νομικούς συμβούλους Γ. Σγουρίτσα, Α. Χρυσανθακόπουλο, Μ. Βεκρή, Δ. Διαμαντόπουλο και Α. Κομισόπουλο, ο νομοθέτης, έχοντας την πρόθεση να δημιουργήσει κίνητρα για την ανέγερση χαμηλών κτιρίων, η οποία είναι πολεοδομικά επιθυμητή, ως μόνους περιορισμούς ως προς τη θέση αυτών μέσα στο οικόπεδο όρισε τους αναφερόμενους στην παρ. 4 του άρ. 14, αποκλείοντας την εφαρμογή συμπληρωματικώς άλλων σχετικών με το θέμα αυτό διατάξεων του άρ. 9, όπως της παρ. 3 του τελευταίου τούτου άρθρου. Η παρ. 7 του άρθρου 14 επιφυλάσσει την ισχύ όχι των διατάξεων εκείνων που αναφέρονται στη θέση του κτιρίου στο οικόπεδο, αλλά των αναφερομένων σε άλλα θέματα, μη ειδικά ρυθμιζόμενα στο άρθρο αυτό.
ΙΙΙ. Περαιτέρω ως προς το δεύτερο ζήτημα, σύμφωνα με τη γνώμη της πλειοψηφίας, που σχηματίστηκε από τους νομικούς συμβούλους Ε. Κουρτικάκη, Δ. Παπανικολάου, Γ. Σγουρίτσα, Ε. Σαρακηνό, Α. Καμπίτση, Ε. Οικονόμου, Β. Ρεντζεπέρη, Α. Παπαντωνόπουλο, Ν. Τριανταφύλλου, Α. Χρυσανθακόπουλο, Ι. Ιακωβάκη, Λ. Παπίδα, Ε. Κορουγένη, Π. Κυριαζή, Δ. Παπαπετρόπουλο, Ν. Ρήγα, Α. Κομισόπουλο, Κ. Παπακώστα, Δ. Ράπτη, Π. Καμαρινέα, Β. Κολοβό, Ρ. Αντωνακόπουλο και Β. Παπαχρήστου, κατά την εκτελεσθείσα παράγρ. 2 του παραπάνω άρ. 9 μπορεί να τεθούν μεγαλύτεροι (δυσμενέστεροι) περιορισμοί ως προς τη θέση του κτιρίου έναντι της ρυθμίσεως της παρ. 1 του ίδιου άρθρου, υπό τον όρον ότι δεν θα παραβιάζεται η αρχή που τίθεται στην ίδια παράγραφο, κατά την οποία, αν το κτίριο δεν εφάπτεται προς τα πλάγια ή οπίσω όρια του οικοπέδου, πρέπει να αφήνεται απόσταση Δ, όπως αυτή ορίζετια στην παράγραφο αυτή. 'Ετσι θα μπορούσε, με τις προϋποθέσεις της παρ. 2 του άρθρου 9, να αποκλεισθεί η οικοδόμηση σε επαφή με τα πλάγια ή οπίσω όρια του οικοπέδου ή και να ορισθεί απόσταση Δ μεγαλύτερη από την προβλεπόμενη στην παρ. 1 και όχι μικρότερη απ'αυτή, γιατί στην τελευταία περίπτωση δεν τίθεται κατά τα εκτεθέντα περιορισμός" ως προς την ελευθερία της θέσης του κτιρίου, που εκφράζει η παρ. 1 του ίδιου άρθρου, αλλά ρυθμίζεται κατ'άλλο τρόπο το ζήτημα αυτό. Με άλλους λόγους ο νομοθέτης με την παρ. 2 του άρ. 9 δεν παρέχει στη διοίκηση εξουσία να μειώσει την απόσταση Δ όπως αυτή αναφέρεται στην παρ. 1, η οποία πρέπει να τηρείται πάντοτε, αν το κτίριο δεν κτίζεται σε επαφή με τα πλάγια ή οπίσω όρια του οικοπέδου. Μεταξύ των ανωτέρω περιορισμών είναι και ο καθορισμός συγκεκριμένης θέσης του κτιρίου μέσα στο οικόπεδο, αλλά και στην περίπτωση αυτή θα πρέπει, αν το κτίριο δεν ανεγείρεται σε επαφή με τα πλάγια ή οπίσω όρια του οικοπέδου, να τηρηθεί η απόσταση Δ, όπως ορίζεται στην παρ. 1, γιατί, όπως εκτέθηκε και ανωτέρω, η απόσταση αυτή αποτελεί τον ελάχιστο όρο, από τον οποίο αρχίζει ο καθορισμός από τη Διοίκηση άλλων περιορισμών ως προς τη θέση του κτιρίου. Με αντίθετη εκδοχή ο συγκεκριμένος καθορισμός της θέσεως του κτιρίου θα μπορούσε να οδηγήσει σε καταστρατήγηση του νόμου ως προς την τήρηση της απόστασης αυτής.
Κατά τη γνώμη όμως της μειοψηφίας των νομικών συμβούλων, την οποία αποδέχονται οι Μ. Βεκρής και Δ. Διαμαντόπουλος, η παρ.  2 του άρθρου 9 εισάγει εξαίρεση ως προς την γενική αρχή της παρ. 1 του ίδιου άρθρου, κατά την οποία το κτίριο τοποθετείται ελεύθερα μέσα στο οικόπεδο και συνεπώς η Διοίκηση κατά την έγκριση, επέκταση ή αναθεώρηση των σχεδίων πόλεων θα μπορούσε να επιτρέψει την ανέγερση του κτιρίου σε οποιαδήποτε απόσταση από τα πλάγια ή οπίσω όρια του οικοπέδου, η οποία είναι δυνατόν να είναι μικρότερη από την απόσταση Δ, όπως ορίζεται στη παρ. 1, ή να καθορίσει συγκεκριμένα τη θέση του κτιρίου μέσα στο οικόπεδο, σε οποιαδήποτε απόσταση από τα ανωτέρω όρια αυτού, με την προϋπόθεση βεβαίως ότι τούτο αιτιολογείται από την αντίστοιχη μελέτη της περιοχής.
IV. Ως προς το τιθέμενο τρίτο ζήτημα, κατά τη γνώμη της πλειοψηφίας των νομικών συμβούλων, η οποία αποτελέστηκε από τους ίδιους νομικούς συμβούλους, όπως και η πλειοψηφία της παρ. ΙΙ της παρούσης, η παρ. 2 του άρθρου 9 εφαρμόζεται και ως προς τα χαμηλά κτίρια, σύμφωνα με την παρ. 7 του άρθρου 14, με βάση τις παραπάνω στη παρ. ΙΙ εκτεθείσες σκέψεις ως προς την εφαρμογή των γενικών διατάξεων του άρθρου 9 περί της θέσεως των κτιρίων και ως προς τα χαμηλά κτίρια, με τη διαφορά ότι η απόσταση Δ στα κτίρια αυτά ισούται με 2,50 μέτρα. 'Ητοι και για τα τελευταία αυτά κτίρια μπορεί με τις προϋποθέσεις της παρ. 2 του άρ. 9 αποκλεισθεί η ανοικοδόμηση σε επαφή με τα πλάγια ή οπίσω όρια του οικοπέδου ή και να καθορισθεί απόσταση του κτιρίου από τα όρια του οικοπέδου μεγαλύτερη (όχι μικρότερη) των 2,50 μέτρων και να καθορισθεί συγκεκριμένη θέση του κτιρίου, το οποίο αν δεν εφάπτεται των ορίων του οικοπέδου, πρέπει να απέχει 2,50 τουλάχιστον μέτρα.
Το αν η συγκεκριμένη διοικητική ρύθμιση, που επιβάλλει τέτοιους περιορισμούς, αφορά και τα χαμηλά κτίρια, είναι ζήτημα ερμηνείας της συγκεκριμένης διοικητικής πράξης.
Κατά τη γνώμη όμως της μειοψηφίας, την οποία αποτέλεσαν οι αναφερόμενοι στη παρ. ΙΙ της παρούσης τέσσαρες νομικοί σύμβουλοι η παρ. 2 του άρθρου 9 εισάγει εξαίρεση μόνο ως προς την παρ. 1 του ίδιου άρθρου και δεν μπορεί να εφαρμοσθεί και ως προς τα χαμηλά κτίρια, η θέση των οποίων καθορίζεται αποκλειστικά από τις διατάξεις της παρ. 4 του άρ. 14 του ΓΟΚ/1985.
ΣΧΕΤ-ΝΟΜ παρ.3 του Αρθ-9 του ΓΟΚ/85. παρ.4 του Αρθ-14 του ΓΟΚ/85.