Ερωτάται  αν επιτρέπεται να μεταβληθεί η χρήση του συγκεκριμένου κτιρίου από βιομηχανική εγκατάσταση σε υπεραγορά, ενόψει των από την ενδιαφερόμενη προβαλλόμενων λόγων.

Σας κοινοποιούμε την με Γνωμ-46/91 γνωμοδότηση της Νομικής Δ/νσης ΥΠΕΧΩΔΕ την οποία αποδεχόμαστε. Με την παραπάνω γνωμοδότηση κατ'εφαρμογή των διατάξεων του αρθ-5 του Ν-1577/85 και κατ' ακολουθία των εκτεθέντων στο ερώτημα περί της μεταβολής της χρήσης του κτιρίου και εν όψει της ΣτΕ-4214/1986 απόφασης θα μπορούσε κατά την γνώμη του Νομικού Συμβουλίου να επιτραπεί η μεταβολή της χρήσης του προδιαληφθέντος κτιρίου σύμφωνα με τη νομοθεσία αποκατάστασης ζημιών εκ βιαίου συμβάντος ή θεομηνίας (ΠΔ/8-2-79 όπως αντικαταστάθηκε μεταγενέστερα) αν ήθελε διαπιστωθεί από την Υπηρεσία ότι η προηγηθείσα βλάβη η καταστροφή του ανοικοδομηθέντος κατά το έτος 1986 κτιρίου οφείλεται κατά την έννοια του Νόμου σε βίαιο συμβάν ή θεομηνία (Πυρκαϊά κλπ.) το δε κτίριο εκπληρώνει τους όρους, που προβλέπονται από τις διατάξεις της ως άνω ειδικής Νομοθεσίας.

Περίληψη ερωτήματος: Ερωτάται αν κατά το αρθ.5 του Ν-1577/85 (ΓΟΚ/85) επιτρέπεται να μεταβληθεί η χρήση του συγκεκριμένου κτιρίου από βιομηχανική εγκατάσταση σε υπεραγορά, ενόψει των από την ενδιαφερόμενη προβαλλόμενων λόγων.

Για το παραπάνω ερώτημα το Νομικό Συμβούλιο εγνωμοδότησε ως ακολούθως:

I. Κατά το άρθ.5 του ισχύοντος ΓΟΚ/85 "δεν επιτρέπεται να μεταβάλλονται η σύμφωνα με την οικοδομική άδεια χρήση του κτιρίου ή μέρους αυτού και οι διαστάσεις των χώρων κοινής χρήσης χωρίς προηγούμενη σχετική άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας, εφόσον η μεταβολή αυτή θίγει τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις...". Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι για τη μεταβολή της χρήσης του κτιρίου απαιτείται άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας, η οποία χορηγείται εφόσον με τη νέα χρήση δεν παραβιάζονται οι ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις, ήτοι τόσον οι αναφερόμενες στους όρους δόμησης (συντελεστής δόμησης, ποσοστό κάλυψης αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια του οικοπέδου κλπ.), όσον και οι αφορώσες στις επιτρεπόμενες για την περιοχή χρήσεις.
Εξάλλου κατά το άρθ-5 παρ.2 του ΠΔ/24-5-85 (ΦΕΚ-270/Δ) "Τροποποίηση των όρων και περιορισμών δόμησης των γηπέδων των κειμένων εκτός ρυμοτομικού σχεδίου κλπ.". Επιτρέπεται η ανέγερση αμιγούς χρήσεως ειδικών καταστημάτων (υπεραγοραί) κατά παρέκκλιση των διατάξεων της προηγουμένης παραγράφου καθώς και του άρθ.1 του παρόντος που αφορά εις:
α) Το ποσοστό καλύψεως που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το είκοσι επί τοις εκατό(20%).
β) Το ύψος που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα εννέα (9) μέτρα.
γ) Τη συνολική επιφάνεια ορόφων που δύναται να υπερβαίνει τα 600 μ2 με την προϋπόθεση ότι ο συντελεστής δομήσεως δεν υπερβαίνει το 0,2.
Η ανωτέρω παρέκκλιση εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος και γνώμη της Δ/νσεως Χωροταξίας".
II. Στην προκείμενη περίπτωση από το υποβληθέν υπ'αρ.80397/21-11-90 ερώτημα της Διεύθυνσης Οικοδομικών και Κτιριοδομικών Κανονισμών, όπως τροποποιήθηκε και διευκρινίστηκε με το Εγγρ-2544/15-1-91 έγγραφο της ίδιας Διεύθυνσης, σε συνδυασμό προς τα στοιχεία του φακέλλου, προκύπτουν τα ακόλουθα περιστατικά.
Από την αρμόδια υπηρεσία της Νομαρχίας Αλεξανδρούπολης εκδόθηκε η υπ'αρ.1485/78 οικοδομική άδεια για την ανέργεση εργαστασίου φυσικοχημικών προϊόντων στην εκτός σχεδίου περιοχή της Αλεξανδρούπολης. Το εργοστάσιο αυτό, όπως ισχυρίζεται η αιτούσα στην από 25-9-90 αίτησή της προς το Υπ. ΠΕΧΩΔΕ, λειτούργησε μέχρι το 1985, ότε το κτίριο και τα σ' αυτό εγκατεστημένα μηχανήματα εκάησαν, το γεγονός δε αυτό σε συνδυασμό με λόγους υγείας της ενδιαφερομένης κατέστησε αδύνατη την επαναλειτουργία του εργοστασίου. Δυνάμει της υπ'αρ.248/86 άδειας της ως άνω Υπηρεσίας έγινε "προσθήκη" στο εν λόγω κτίριο.
Περαιτέρω από τα ως άνω στοιχεία προκύπτει ότι η κάλυψη του γηπέδου του ως άνω κτιρίου ανέρχεται σε 10,60%, ο σδ σε 0,118, ύψος σε 6,80 μ. και οι πλάγιες αποστάσεις σε 5,00 μ. Ητοι το κτίριο αυτό εκπληρώνει τις προϋποθέσεις που προβλέπονται ως άνω από το άρθ-5 παρ.2 του ΠΔ/24-5-85 για τις υπεραγορές, με την προϋπόθεση ότι θα εχορηγείτο παρέκκλιση κατά το τελευταίο εδάφιο της παρ. αυτής, πλην των αποστάσεων του κτιρίου από τα όρια του γηπέδου που ανέρχονται σε 5 μέτρα, ενώ κατά το άρθ-1 παρ.5α του ως άνω ΠΔ/τος, που καθορίζει τους όρους δόμησης που ισχύουν για όλα τα εκτός ρυμοτομικού σχεδίου γήπεδα, αν δεν προβλέπεται ειδικώς κάτι διαφορετικό, οι αποστάσεις αυτές καθορίζονται σε 15 μέτρα.
Συνεπώς για τον λόγο αυτόν, ήτοι για τη μη τήρηση των εν λόγω αποστάσεων, δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις της ζητούμενης μεταβολής της χρήσης.
ΙΙΙ. Εξάλλου, σχετικά με την προβαλλόμενη από την ενδιαφερόμενη αδυναμία επαναλειτουργίας του κτιρίου ως εργοστασίου λόγω της πυρκαϊάς αυτού σε συνδυασμό με προσωπικούς λόγους της ενδιαφερόμενης, θα μπορούσε, εάν ήθελε αποδειχθεί η ως άνω αδυναμία, να επιτραπεί, ενόψει και των γενομένων δεκτών με την ΣτΕ-4214/86 απόφαση η μεταβολή της χρήσης του κτιρίου σε υπεραγορά, εφόσον τουλάχιστον συνέτρεχαν οι όροι δόμησης που προβλέπονταν για τις υπεραγορές κατά τον χρόνο της έκδοσης της υπ' άνω υπ'αρ.298/86 οικοδομικής άδειας, σύμφωνα με την οποία συμπληρώθηκε το κτίριο. Τούτο, όμως, δεν συμβαίνει εν προκειμένω, δοθέντος ότι κατά τον χρόνο της έκδοσης της παραπάνω άδειας ίσχυαν τα ως άνω αρθ-1 και αρθ-5 παρ.2 του ΠΔ/24-5-85, οι όροι των οποίων ως προς την απόσταση του κτιρίου από τα όρια του οικοπέδου δεν τηρούνται, κατά τα προεκτεθέντα.
IV. Πάντως, ενόψει της ως άνω υπ'αρ.4214/86 απόφασης του ΣτΕ. θα μπορούσε κατά τη γνώμη του Νομικού Συμβουλίου να επιτραπεί η μεταβολή της χρήσης του προδιαληφθέντος κτιρίου, σύμφωνα με τη νομοθεσία αποκατάστασης ζημιών εκ βιαίου συμβάντος ή θεομηνίας (ΠΔ/8-2-79, όπως αντικαταστάθηκε μεταγενέστερα), αν ήθελε διαπιστωθεί από την υπηρεσία ότι η προηγηθείσα βλάβη ή καταστροφή του ανοικοδομηθέντος κατά το έτος 1986 κτιρίου οφείλετο κατά την έννοια του νόμου σε βίαιο συμβάν ή θεομηνία (πυρκαϊά κλπ.), το δε κτίριο εκπληρώνει του όρους, που προβλέπονται από τις διατάξεις της ως άνω ειδικής νομοθεσίας".

ΣΧΕΤ-ΝΟΜ Αρθ-5 ΓΟΚ/85.