Σας κοινοποιούμε για ενημέρωσή σας την Γνωμ-249/88 της Συνέλευσης Προϊσταμένων Νομικών Δ/νσεων, την οποία και αποδεχόμαστε.

Περίληψη Ερωτήματος: Ερωτάται αν η διοίκηση οφείλει να χορηγήσει την αιτούμενη από την Θ.Δ. οικοδομική άδεια για την προσθήκη ορόφου σε οικία που κείται σε κοινό οικόπεδο, με χρήση κλιμακοστασίου, που έχει ανεγερθεί από το συγκύριο του ακινήτου Γ.Δ. ο οποίος προβάλλει αντιρρήσεις στη χορήγηση της άδειας αυτής.
Στο ανωτέρω ερώτημα η Συνέλευση των Νομικών Συμβούλων της Διοίκησης γνωμοδότησε τα εξής:
Ι. Σύμφωνα με πάγια νομολογία του ΣτΕ από τα Αρθ-52 και Αρθ-53 του ΝΔ/17-7-23 "περί σχεδίων πόλεων κλπ." σε συνδυασμό με άλλες διατάξεις του νομοθετήματος αυτού, με τις οποίες ρυθμίζεται η εποπτεία του Κράτους στις οικοδομές, συνάγεται ότι αν εγερθούν σοβαρές αμφισβητήσεις ως προς την κυριότητα του αιτούντος οικοδομική άδεια επί του οικοπέδου, η αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία, προκειμένου να χορηγήσει την άδεια αυτή, οφείλει να ερευνήσει και κρίνει παρεμπιπτόντως το σχετικό ζήτημα, η τελική επίλυση του οποίου υπάγεται στα πολιτικά δικαστήρια (1695/79, 2435/80, 322/81, 287/83, 3327/83, 258/87, 149/87 κ.α.). Με βάση την ανωτέρω νομολογία του ΣτΕ, πρέπει να γίνει δεκτό ότι προκειμένου περί κοινού οικοπέδου η Διοίκηση, εφόσον προβάλλονται αντιρρήσεις από συγκύριο κατά την χορήγηση οικοδομικής άδειας, πρέπει να ερευνήσει παρεμπιπτόντως το δικαίωμα του αιτούντος την άδεια να ανοικοδομήσει επί του οικοπέδου αυτού.
Εξάλλου από τα Αρθ-788 και Αρθ-789 του Αστικού Κώδικα προκύπτει ότι η διοίκηση του κοινού ανήκει καταρχήν σε όλους μαζί τους κοινωνούς, με απόφαση όμως της πλειοψηφίας των κοινωνών μπορεί να καθορισθεί για το αντικείμενο ο προσήκων τρόπος τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσής του. Ειδικότερα κατά το Αρθ-792 ΑΚ η ουσιώδης μεταβολή του κοινού αντικειμένου ή δυσαναλόγως δαπανηρή προσθήκη σ' αυτό δεν μπορεί να αποφασισθεί από την πλειοψηφία, ούτε να απαιτηθεί με αγωγή. Στη περίπτωση δηλαδή αυτή απαιτείται συναπόφαση όλων των κοινωνών η οποία δεν υποβάλλεται σε ορισμένο τύπο. (Καυκά "Ενοχ. Δικ." υπό τα Αρθ-788 και Αρθ-789 και υπό το Αρθ-792, Φίλια στην Ερμ. ΑΚ υπ' Αρθ-788 παρ.28).
ΙΙ. Στη προκείμενη περίπτωση από το υποβληθέν ερώτημα σε συνδυασμό προς τα στοιχεία του φακέλλου προκύπτουν τα ακόλουθα. Το ακίνητο, για το οποίο πρόκειται, βρίσκεται στο Παράλιο 'Αστρος Κυνουρίας και ανήκει αφενός στη Θ.Δ. και τα ανήλικα τέκνα της Κ. και Κ.Δ. ως κληρονόμους του αποβιώσαντος Ι.Δ., κατά τα 2/16 στη πρώτη και κατά 3/16 στο καθένα από τα τέκνα και αφετέρου στον Γ.Δ., αδελφό του Ι.Δ. κατά τα 8/16. Κατά το έτος 1967 ο ήδη αποβιώσας Ι.Δ., ανήγειρε στο οικόπεδο ισόγειο οικία, κατά δε το 1981 ο Γ.Δ., ανήγειρε εφαπτομένη προς τη πρώτη διώροφη οικία. Στο μέσο των δύο οικιών κατασκευάστηκε από τον Γ.Δ., είσοδος και στη συνέχεια κλιμακοστάσιο. Κατόπιν αιτήσεως της Θ.Δ., και των τέκνων της περί λήψεως ασφαλιστικών (προσωρινών) μέτρων για την προστασία της νομής τους στην είσοδο και το κλιμακοστάσιο αυτό, από την οποία είχαν αποβληθεί από τον καθού η αίτηση Γ.Δ., εκδόθηκε κατ' έφεση η υπ' αρ.Αποφ-147/85 του Πολ. Πρωτοδικείου Ναυπλίου, η οποία δέχτηκε την αίτηση αυτή και αναγνώρισε τους αιτούντες ως συννομείς μετά του καθού της εισόδου και του κλιμακοστασίου αυτού, διέταξε δε τον καθού να αποξηλώσει τους πλίνθους με τους οποίους είχε αποφράξει τρία ανοίγματα φωτισμού και αερισμού, που βρίσκονται στη δυτική πλευρά της οικίας των αιτούντων την συνεχομένην με το κλιμακοστάσιο. Ειδικότερα η απόφαση αυτή μεταξύ άλλων αναφέρει στο σκεπτικό της "Εις το μέσον των οικιών τούτων, κατόπιν κοινής συμφωνίας της αιτούσης μετά του καθού, ανηγέρθη κοινή είσοδος εμβαδού 8,15 τ.μ. και ύπερθεν ταύτης κλιμακοστάσιον, όπερ οδηγεί εις τα δώματα τούτων (οικιών), ωσαύτως, είχον αφεθή τρία ανοίγματα φωτισμού και αερισμού επί της δυτικής πλευράς της οικοδομής της αιτούσης της εν επαφή τελούσης προς την ρηθείσαν είσοδον, έτι δε εις το νότιον τμήμα της εισόδου ταύτης, υφίστατο θύρα προσπελάσεως προς αυτήν. Εκτοτε οι αιτούντες ήσκουν επί της κοινής ταύτης εισόδου απάσας τας τη συννομή και συγκατοχή των προσιδιαζούσας πράξεις και δη εισερχόμενοι δια της εν αυτή κλίμακος μετέβαινον εις το δώμα της ως άνω οικίας των". Μετά την απόφαση αυτή η Θ.Δ., με τα τέκνα της υπέβαλε στο Πολεοδομικό Γραφείο Αστρους αίτηση μετά των νομίμων δικαιολογητικών για την χορήγηση οικοδομικής άδειας για την ανέγερση προσθήκης πάνω στην ισόγειο οικία της με χρήση της επίμαχης εισόδου και του συνεχομένου κλιμακοστασίου, στην έκδοση δε της άδειας αυτής αντιδρά ο Γ.Δ., προβάλλων ότι οι αιτούντες την έκδοση της αδείας δεν έχουν δικαίωμα χρήσης της εισόδου και του κλιμακοστασίου αυτού. Ακολουθεί η έγερση ενώπιον του Πολ. Πρωτοδικείου Ναυπλίου της από 30-10-87 αγωγής διανομής του Γ.Δ., κατά των λοιπών συγκυρίων, με την οποία ζητείται να διαταχθεί η αυτούσια διανομή του ακινήτου, έτσι ώστε οι εναγόμενοι να λάβουν "χωρικήν αδιαίρετον μεταξύ των ιδιοκτησίαν την οικίαν των και τα βοηθητικά κτίσματα μετά του εφού εκτείνονται τμήματος του οικοπέδου ...", ο δε ενάγων να λάβει την οικίαν του μετά του καταλαμβανομένου απ' αυτήν τμήματος του οικοπέδου, κατά τα λεπτομερώς στην αγωγή αυτή αναφερόμενα. Η ως άνω αγωγή απορρίφτηκε τελικά με την υπ' αρ.Αποφ-196/87 του Πολ. Πρωτοδικείου Ναυπλίου, που έκρινε ως μη νόμιμο το αίτημα αυτής, για τη δημιουργία κάθετης οροφοκτησίας, ήδη δε, όπως προκύπτει από τα στοιχεία του φακέλλου, η υπόθεση εκκρεμεί κατ' έφεση στο Εφετείο Ναυπλίου.
ΙΙΙ. Ενόψει των εκτεθέντων και των λοιπών στοιχείων του φακέλλου η Συνέλευση των Νομικών Συμβούλων Διοικήσεως κρίνει ομόφωνα ότι εφόσον προβάλλονται αντιρρήσεις από τον Γ.Δ., ως προς την χορήγηση της αιτούμενης οικοδομικής άδειας, η Διοίκηση οφείλει να κρίνει παρεμπιπτόντως το δικαίωμα των αιτούντων την άδεια επί του ακινήτου τούτου, η τελική κρίση του οποίου υπάγεται στην αρμοδιότητα των πολιτικών δικαστηρίων. Εν προκειμένω από τα στοιχεία του φακέλλου και ιδία από την ανωτέρω υπ'αρ.Αποφ-147/86 του Πολ. Πρωτ. Ναυπλίου, που, εκδοθείσα κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων, συνεκτιμάται με τα λοιπά στοιχεία, προκύπτει ότι οι αδελφοί Γ. και Ι.Δ., είχαν προφορικά συμφωνήσει τη διανομή του όλου ακινήτου κατά νομή και χρύηση, με βάση δε τη συμφωνία αυτή περιήλθε η οικία, της οποίας ζητείται η καθ' ύψος επέκταση, στον Ι.Δ., ότι το έτος 1981 κατά την ανέγερση της οικίας του Γ.Δ., σε επαφή με την προυφιστάμενη οικία, συμφωνήθηκε άτυπα μεταξύ αυτού και της Θ.Δ., εκπροσωπούσης και τα άνω τέκνα της, η κατασκευή από τον Γ.Δ., της επίμαχης εισόδου και του κλιμακοστασίου, για την εξυπηρέτηση της οικοδομής του Γ.Δ., όσο και της οικοδομής της Θ.Δ., με την τυχόν καθ' ύψος επέκτασή της. Ετσι όλοι οι συγκύριοι δεσμεύτηκαν συμβατικά για την παραπάνω χρήση των τμημάτων αυτών των οποίων έκανε έκτοτε χρήση η Θ.Δ., με τα τέκνα της για τη μετάβασή τους στο δώμα της οικίας τους (Αρθ-792 ΑΚ). Τούτο επιμαρτυρείται από το γεγονός ότι στη προς το κλιμακοστάσιο πλευρά της οικίας Θ.Δ., είχαν αφεθεί τρία ανοίγματα φωτισμού και αερισμού με τα οποία το κλιμακοστάσιο επικοινωνεί με το δώμα της οικίας αυτής. Συναφώς ο Γ.Δ., με την ως άνω αγωγή διανομής ομολογεί σαφώς την ως άνω άτυπη συμφωνία, με τον ήδη αποβιώσαντα αδελφό του για την διανομή του οικοπέδου κατά χρήση και ότι σε εκτέλεση της συμφωνίας αυτής ανήγειρε το 1981 την διώροφον οικία του σε επαφή με την οικία του αδελφού του, που έχει κληρονομηθεί από την σύζυγό του Θ.Δ., και τα τέκνα τους, αναφέρει όμως ότι το επίμαχο κλιμακοστάσιο είναι "εσωτερικό" στη δική του οικία. Σχετικά προσκομίζεται το υπ' αρ.270/81 διάσκεμμα του συγγενικού συμβουλίου των ανηλίκων τέκνων Κ. και Κ.Δ., που συνήλθε ενώπιον του Ειρηνοδικείου Αργους, με το οποίο το συμβούλιο αυτό, με συμμετοχή της συζύγου του Δ.Δ., Αικατερίνης, γνωμοδοτεί για την διανομή μεταξύ όλων των συγκυρίων με συμβολαιογραφικό έγγραφο του κοινού οικοπέδου, έτσι ώστε να περιέλθει στους ανηλίκους κατά συγκυριότητα η οικία που ανεγέρθηκε από τον πατέρα τους, η κατοικία που θα ανεγείρετο μελλοντικώς πάνω απ' αυτήν, ως αυτοτελής διηρημένη ιδιοκτησία και το δικαίωμα του υψούν πάνω από την κατοικία αυτή.
Περαιτέρω, από την έκθεση της πραγματογνώμονος Ι.Α., που διορίσθηκε με την υπ' αρ.Αποφ-31/86 του Πολ. Πρωτ. Ναυπλίου, προκύπτει ότι έτσι όπως είναι σήμερα η κατάσταση "μπορεί να σημαίνει την εφαρμογή κάποιας συμφωνίας για κοινό κλιμακοστάσιο ή μπορεί να κατασκευάστηκε έτσι για συνέχιση της κλίμακας στο μελλοντικό Β' όροφο επειδή όπως είχε προβλεφθεί στην οικοδομική άδεια δεν εξυπηρετούσε το σκοπό αυτό".
Εξάλλου στην έκθεση του διορισθέντος με την προδικαστική υπ' αρ.66/86 του Πολ. Πρωτ. Ναυπλίου πραγματογνώμονος Γ.Μ., αναφέρεται ότι δεν προκύπτει από την πραγματογνωμοσύνη ποίο είναι το αντάλλαγμα προς όφελος της οικίας Θ.Δ., από την βλάβη που προκλήθηκε στην οικία αυτή και προς όφελος της οικίας του Γ.Δ., ο οποίος κτίζοντας την οικοδομή του σε επαφή με την άλλη οικία, της οποίας έφραζε δύο παράθυρα της δυτικής πλευράς, εξασφάλισε την ανάπτυξη της πρόσοψης της οικίας του σε μεγαλύτερο πλάτος απ'αυτό που θα εδικαιούτο, αν τηρούσε την προβλεπόμενη από το ΓΟΚ απόσταση μεταξύ των δύο οικοδομών. Η κρίση δε αυτή του πραγματογνώμονα προάγει την άποψη για την παραπάνω συμφωνία των μερών περί κοινής χρήσης του κλιμακοστασίου προς όφελος και των δύο οικοδομών.
ΙV. Εφόσον κατά τα εκτεθέντα κρίνεται, μέσα στα πλαίσια της παρεμπίπτουσας έρευνας της Διοίκησης, ότι η Θ.Δ., και τα τέκνα της δικαιούνται να ανεγείρουν τον όροφο, για τον οποίο ζητείται η έκδοση οικοδομικής άδειας, με χρήση της επίμαχης κοινόκτητης εισόδου και του συνεχόμενου με αυτή κλιμακοστασίου, η Διοίκηση οφείλει να χορηγήσει την αιτούμενη οικοδομική άδεια, αν βεβαίως η κατασκευή του ορόφου αυτού κατά τα λοιπά είναι σύμφωνη με την κείμενη πολεοδομική νομοθεσία".

ΣΧΕΤ-ΝΟΜ Αρθ-52, Αρθ-53 του ΝΔ/17-7-23.