Σας στέλνουμε την με αριθμό 571/91 γνωμοδότηση της Ολομέλειας του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους που αποδεχόμαστε, κατά την οποία στην περίπτωση που ισχύουν ειδικά ύψη στην περιοχή, κατ' εφαρμογή της παρ. 9 του Ν-1577/85, η αφετηρία μετρήσεως των υψών, είναι εκείνη που προκύπτει από τις προγενέστερες του Ν-1577/85 διατάξεις που θεσπίζουν τα ειδικά ύψη. Ειδικότερα αν η αφετηρία αυτή δεν καθορίζεται από τις ειδικές διατάξεις, ούτε αμέσως, ούτε με παραπομπή σε κάποιες άλλες διατάξεις, θα πρέπει να αναζητείται η αφετηρία που είχε υπόψη του ο νομοθέτης των διατάξεων αυτών και πιο συγκεκριμένα η αφετηρία που καθόριζαν οι ισχύουσες κατά το χρόνο θεσπίσεως των ειδικών υψών γενικές διατάξεις (ΓΟΚ) οι οποίες (γενικές διατάξεις) κατά το μέρος τους αυτό έχουν ενσωματωθεί στις καθορίζουσες τα ύψη ειδικές διατάξεις.

Τα παραπάνω δεν έχουν εφαρμογή για τις οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί μέχρι σήμερα σύμφωνα με τα αναφερόμενα στην Εγκ-112/86".

Αριθμ. Ερωτήματος: Αριθμ. Πρωτ.: 30896/4.7.1991 έγγραφο του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων 'Εργων Δ/νσης ΟΚΚ.

Περίληψη ερωτήματος: Ερωτάται, αν στις περιπτώσεις που κατ'εφαρμογή της παρ. 9 του Αρθ-9 του ΓΟΚ/85 το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων μιας περιοχής καθορίζεται από ειδικές διατάξεις που είναι προγενέστερες του Ν-1577/85 και που έχουν θεσπισθεί για την προστασία αρχαιολογικών χώρων, ιστορικών τόπων, παραδοσιακών οικισμών, έργων τέχνης, μνημείων, διατηρητέων κτιρίων, τοπίων αεροδρομίων ή παρόμοιων θέσεων, το μέγιστο αυτό ύψος των κτιρίων σε κάθε σημείο των όψεών τους θα μετριέται από την οριστική στάθμη του εδάφους όπως ορίζεται στην παρ. 7 του πιο πάνω άρθρου.

Στο παραπάνω ερώτημα η Ολομέλεια του ΝΣ. Κράτους εγνωμοδότησε ομόφωνα ως ακολούθως:

1. α. Στο άρθρο 9 του Ν-1577/1985 ΦΕΚ Α 210, που έχει τον τίτλο "τρόπος δόμησης - θέση κτιρίου", ορίζονται τα εξής:

Με την παρ. 7 ορίζεται, ότι το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος του κτιρίου, καθοριζόμενο σε συνάρτηση με τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης της περιοχής κατά τις ειδικότερες διακρίσεις της παραγράφου αυτής, μετριέται σε κάθε σημείο των όψεων του κτιρίου από την οριστική στάθμη του εδάφους. Με την παρ. 8, ότι γενικές και ειδικές διατάξεις που θεσπίζουν μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος διαφορετικό από το προβλεπόμενο στην παρ. 7 καταργούνται, με την επιφύλαξη της παρ. 9. Με την παρ. 9 ορίζεται κατά λέξη ότι: "Ειδικές διατάξεις, σχετικά με τον τρόπο δόμησης για την προστασία αρχαιολογικών χώρων, ιστορικών τόπων, παραδοσιακών οικισμών, έργων τέχνης, μνημείων, διατηρητέων κτιρίων, τοπίων, αεροδρομίων ή παρόμοιων θέσεων ή που καθορίζουν ύψος κτιρίων με απόλυτο υψόμετρο ή με ειδικά προσδιοριζόμενα επίπεδα ή ύψος κτιρίων που η σεισμική επικινδυνότητα της περιοχής το επιβάλλει, κατισχύουν των διατάξεων του παρόντος".

Με τις υπόλοιπες διατάξεις του ίδιου άρθρου ρυθμίζεται ο τρόπος τοποθετήσεως του κτιρίου μέσα στο οικόπεδο κυρίως από άποψη τηρήσεως ορισμένων υποχρεωτικών αποστάσεων, καθορίζεται το ιδεατό στερεό μέσα στο οποίο πρέπει να τοποθετείται το κτίριο και καθορίζεται ο ανώτατος επιτρεπόμενος συντελεστής κατ'όγκο εκμετάλλευσης του οικοπέδου.

β. Στην εισηγητική έκθεση του Ν-1577/1985 αναφέρεται, ότι με την παρ. 9 του άρθρου 9 "προστατεύονται τα ειδικά ύψη για την προστασία αρχαιολογικών χώρων και άλλων ειδικών θέσεων".

γ. Στην παρ. 2β του Αρθ-21 του ΓΟΚ/73 (Α 124) οριζόταν, ότι διατάξεις αναφερόμενες σε ειδικά ύψη κτιρίων κατά τομείς των πόλεων προς προστασία αρχαιολογικών χώρων, μνημείων και τοπίων παραμένουν σε ισχύ. Στις παρ. 1 και 2 του Αρθ-22 του ΓΟΚ/73 οριζόταν, ότι το μέγιστο ύψος των κτιρίων υπολογίζεται με βάση τη σχέση Η = V. 3,30 + C, όπου Η το μέγιστο ύψος του κτιρίου από τη νόμιμη αφετηρία μετρήσεώς του. Στην παρ. 3 του ίδου αυτού άρθρου οριζόταν, ότι οι διατάξεις των παρ. 1 και 2 αυτού δεν έχουν εφαρμογή στις περιπτώσεις στις οποίες προς προστασία αρχαιολογικών χώρων ή τοπίων και παρομοίων θέσεων ειδικές διατάξεις καθορίζουν σε ορισμένες περιοχές των πόλεων ειδικά ύψη κτιρίων καθώς και στις περιπτώσεις που το ύψος των κτιρίων ορίζεται με απόλυτο υψόμετρο.

2. Από τη γραμματική διατύπωση και το σκοπό της ερμηνευομένης διατάξεως της παρ. 9 του Αρθ-9 του ΓΟΚ/85, σε συνδυασμό και με τις άλλες διατάξεις που αναφέρθηκαν παραπάνω, προκύπτει κατά την ομόφωνη γνώμη της Ολομέλειας του ΝΣ. Κράτους, ότι, στις περιπτώσεις που κατ'εφαρμογή της ερμηνευομένης αυτής διατάξεως το μέγιστο ύψος των κτιρίων μιας περιοχής καθορίζεται από προγενέστερες ειδικές διατάξεις, και για την αφετηρία μετρήσεως του ύψους αυτού θα πρέπει να εφαρμόζονται οι προγενέστερες διατάξεις και όχι η σχετική διάταξη της παρ. 7 του Αρθ-9 του ΓΟΚ/85, για τον εξής λόγο:

Ο νομοθέτης της ερμηνευτικής διατάξεως έχει ρητά εκφράσει τη βούλησή του να διατηρηθούν τα ύψη που έχουν, θεσπισθεί με προγενέστερες ειδικές διατάξεις για προστασία αρχαιολογικών χώρων και λοιπών θέσεων. Αυτό σημαίνει, ότι ο νομοθέτης θέλησε να διατηρηθούν τα ύψη αυτά, όπως τα είχε υπολογίσει ο νομοθέτης των προγενέστερων ειδικών διατάξεων, ο οποίος είχε εκτιμήσει ότι με τη θέσπισή τους επιτυγχάνεται ο παραπάνω σκοπός της προστασίας των αρχαιολογικών και λοιπών χώρων και θέσεων.

Είναι αυτονόητο, όμως, ότι ο νομοθέτης των ειδικών αυτών διατάξεων, προκειμένου να καθορίσει τα ύψη που θα εξασφάλιζαν κατά την εκτίμησή του την πιο πάνω προστασία έλαβε οπωσδήποτε υπόψη του και κάποια αφετηρία μετρήσεως των υψών αυτών, έστω και αν δεν την καθόρισε ρητώς. Κατά συνέπεια, αφού ο νομοθέτης της ερμηνευομένης διατάξεως, χωρίς να κάνει καμμία διάκριση ως προς την αφετηρία, όρισε όχι απλώς ότι διατηρούνται σε ισχύ αλλ'ότι κατισχύουν οι προγενέστερες ειδικές διατάξεις που καθορίζουν ειδικά ύψη, υπολογισμένα όπως προεκτέθηκε με βάση κάποια συγκεκριμένη αφετηρία μετρήσεώς τους, θα πρέπει να γίνει δεκτό, ότι ο νομοθέτης αυτός (της ερμηνευομένης διατάξεως) θέλησε να διατηρηθεί και να κατισχύει και η αφετηρία μετρήσεως των υψών που είχε λάβει υπόψη του ο νομοθέτης των ειδικών διατάξεων και που είχε αποτελέσει στοιχείο του περιεχομένου των διατάξεων αυτών.

Σημειωτέον, ότι, και η αντίθετη άποψη, που στην ουσία της δέχεται, ότι ο νομοθέτης του Ν-1577/1985 θέλησε να αποσπεί από την προγενέστερη αφετηρία μετρήσεως των διατηρουμένων υψών, γιατί έκρινε ότι με την αφετηρία που αυτός ορίζει επιτυγχάνεται καλλίτερα ο επιδιωκόμενος σκοπός της προστασίας των αρχαιολογικών και λοιπών χώρων, εμπεριέχει και την παραδοχή, ότι δεν νοείται προστασία των πιο πάνω χώρων και θέσεων με ύψη χωρίς κάποια συγκεκριμένη αφετηρία μετρήσεώς τους και συνεπώς είναι αναμφισβήτητο ότι και ο νομοθέτης των πιο πάνω ειδικών διατάξεων είχε υπολογίσει τα διατηρούμενα ειδικά ύψη με συγκεκριμένη αφετηρία.

Επομένως, κατά την ομόφωνη γνώμη της Ολομελείας του ΝΣ. Κράτους, η αφετηρία μετρήσεως των διατηρούμενων κατά την ερμηνευομένην διάταξη της παρ. 9 του Αρθ-9 του ΓΟΚ/85 ειδικών υψών δεν είναι η καθοριζόμενη από την παρ.7 του ίδιου αυτού άρθρου, αλλ' είναι εκείνη που προκύπτει από τις προγενέστερες ειδικές διατάξεις που θεσπίζουν τα ειδικά ύψη.

Ειδικότερα, αν η αφετηρία αυτή δεν καθορίζεται από τις διατάξεις, θα πρέπει να αναζητείται η αφετηρία που είχε υπόψη του ο νομοθέτης των διατάξεων αυτών και πιο συγκεκριμένα η αφετηρία που καθόριζαν οι ισχύουσες κατά το χρόνο θεσπίσεως των ειδικών υψών γενικές διατάξεις (ΓΟΚ), οι οποίες (γενικές διατάξεις) κατά το μέρος τους αυτό έχουν ενσωματωθεί στίς καθορίζουσες τα ύψη ειδικές διατάξεις".