'Οπως προκύπτει από την εισηγητική έκθεση του νέου ΓΟΚ ο νόμος παρ' ότι καθορίζει γενικές αρχές και κανόνες για την οικοδόμηση των κτιρίων, με βασικό άξονα τη μορφολογική ελευθερία καθώς και την ελεύθερη τοποθέτηση του κτιρίου στο οικόπεδο, προβλέπει παράλληλα και την δυνατότητα διαμόρφωσης ή διατήρησης του ύψους και του χαρακτήρα μιάς περιοχής με πιο εξειδικευμένους όρους δόμησης. Αυτό γίνεται με την πολεοδομική μελέτη και το αντίστοιχο Προεδρικό Διάταγμα που την θεσμοθετεί, όταν πρόκειται για επέκταση ή την απόφαση νομάρχη όταν πρόκειται για αναθεώρηση.

Τέτοιου τύπου εξουσιοδοτικές διατάξεις προβλέπονται σε ορισμένα από τα άρθρα του Ν-1577/83, "περί ΓΟΚ". Επισημαίνουμε όμως ότι μεμονωμένες αλλαγές, ή επεμβάσεις, σύμφωνα με το ΓΟΚ με την θέσπιση ειδικών όρων δόμησης, μπορεί να οδηγήσουν σε ρυθμίσεις αντίθετες με την όλη φιλοσοφία του γιατί κάθε διάταξή του δεν είναι ανεξάρτητη από το σύνολο. Εφαρμογή του ΓΟΚ σημαίνει συγχρόνως εφαρμογή ύψους, κάλυψης, αφετηρίας μέτρησης των υψών, πλάγιων αποστάσεων, ιδεατού στερεού, ΣΔ, ΣΟ, κλπ, διατάξεις που πρέπει να συνυπάρχουν στην σκέψη του μελετητή σε συνδυασμό με τις τοπικές συνθήκες για να εναρμονίζονται με το γενικό πνεύμα του ΓΟΚ οι ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης που πρόκειται να ορισθούν.

Για το λόγο αυτό η εφαρμογή των ειδικών αυτών διατάξεων γίνεται κατά κανόνα στα πλαίσια των πολεοδομικών μελετών επέκτασης και αναθεώρησης της ΕΠΑ ή ακόμη και σε περιπτώσεις που η πολεοδομική μελέτη της περιοχής (χωρίς να εντάσσεται στο γενικώτερο σχεδιασμό της ΕΠΑ) και η υφιστάμενη, κατά μεγάλο ποσοστό, δόμηση δικαιολογεί ρυθμίσεις πχ. μικρότερου επετρεπόμενου ύψους, μικρότερου ποσοστού κάλυψης επιβολή πλάγιων αποστάσεων κλπ.

Στη συνέχεια αναλύονται κατ' άρθρο οι δυνατότητες που παρέχονται στον πολεοδόμο - μελετητή, παρέκκλισης από τις γενικές διατάξεις του ΓΟΚ και θέσπισης ειδικών όρων και περιορισμών δόμησης σε μιά περιοχή και δίνονται ορισμένες διευκρινήσεις για την εφαρμογή τους καθώς και για τα νομικά πλαίσια στα οποία πρέπει να κινηθούν.

1. ΟΓΚΟΠΛΑΣΤΙΚΗ ΔΙΑΜΟΡΦΩΣΗ ΚΤΙΡΙΟΥ

1.1. ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ (Αρθ-7)
1.2. ΚΑΛΥΨΗ (Αρθ-8 παρ.1)
1.3. ΘΕΣΗ ΚΤΙΡΙΟΥ (Αρθ-9 παρ.2)
1.4. ΥΨΟΣ ΚΤΙΡΙΩΝ (Αρθ-9 παρ.8 και 9)
1.5. ΧΑΜΗΛΑ ΚΤΙΡΙΑ (Αρθ-14 παρ.3)

2. ΜΟΡΦΟΛΟΓΙΚΟΙ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΙ ΚΤΙΡΙΟΥ

2.1. ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΠΟΛΙΤΙΣΤΙΚΗΣ 'Η ΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝΙΚΗΣ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΑΣ (Αρθ-4 παρ.1 και Αρθ-28 παρ.4)
2.2. ΣΤΟΕΣ (Αρθ-15)
2.3. ΚΑΤΑΣΚΕΥΕΣ ΠΑΝΩ ΑΠΟ ΤΟ ΚΤΙΡΙΟ (Αρθ-16 παρ.3)
2.4. ΕΠΙΓΡΑΦΕΣ ΚΑΙ ΔΙΑΦΗΜΙΣΕΙΣ (Αρθ-20 παρ.4)
2.5. ΜΟΡΦΟΛΟΓΙΚΟΙ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΙ (Αρθ-26 παρ.3)

3. ΜΕΤΡΑ ΓΙΑ ΑΝΑΠΛΑΣΗ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΩΝ ΤΕΤΡΑΓΩΝΩΝ

3.1. ΕΝΟΠΟΙΗΣΗ ΑΚΑΛΥΠΤΩΝ ΧΩΡΩΝ ΚΑΙ ΑΝΑΠΛΑΣΗ ΟΤ (Αρθ-12 και 13)

4. ΛΟΙΠΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ

4.1. ΧΡΗΣΗ ΚΤΙΡΙΟΥ (Αρθ-5)
4.2. ΑΡΤΙΟΤΗΤΑ ΟΙΚΟΠΕΔΩΝ (Αρθ-6)
4.3. ΕΙΔΙΚΑ ΚΤΙΡΙΑ (Αρθ-21)

1.1. ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ (Αρθ-7)

Πριν μπούμε στην κατ'άρθρο ανάλυση των παραπάνω δυνατοτήτων που παρέχονται, τονίζουμε ότι δεν είναι δυνατόν να υπάρξει διαφοροποίηση από τις βασικές διατάξεις του ΓΟΚ που θεσπίζουν το δικαίωμα δόμησης του πολίτη, όπως αυτό παρέχεται με τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης ή και τον συντελεστή κατ' όγκο εκμετάλλευσης του οικοπέδου.
Ο συντελεστής δόμησης του οικοπέδου είναι ο βασικός παράγοντας για την εκμετάλλευση του και σε συνδυασμό με τον συντελεστή κατ' όγκον εκμετάλλευσης του οικοπέδου και το ιδεατό στερεό, που προκύπτει από το πλάτος του δρόμου, την οικοδομική γραμμή και τα όρια του οικοπέδου, ορίζουν τα περιθώρια ανάπτυξης του όγκου της οικοδομής. Ο ΣΔ ορίζεται πλέον υποχρεωτικά αριθμητικά (Αρθ-7 παρ.2) γι' αυτό είναι σκόπιμο να οριστούν το συντομότερο οι ΣΔ αριθμητικά στις περιπτώσεις που προέκυψαν έμμεσα (ποσοστό κάλυψης και ύψος) στα ήδη εγκεκριμένα σχέδια πόλης. Ο καθορισμός αυτός θα γίνει με την αναθεώρηση του εγκεκριμένου σχεδίου στο 1:5000, εφόσον αυτή προωθείται συντομώτερα από την οριστική αναθεώρηση, ή ακόμα και με μεμονωμένη απόφαση Νομάρχη.
Ο τρόπος υπολογισμού του συντελεστή δόμησης όπως αυτός αναλύεται στο άρθρο αυτό και τα δικαιώματα που προκύπτουν απ'αυτόν δεν μπορούν να αλλοιωθούν με τα ειδικά διατάγματα ή αποφάσεις Νομαρχών κατά περιοχές.
Τέτοια παραδείγματα θα ήταν: Η μείωση του ύψους του υπογείου, η κατάργηση ή μείωση των διαστάσεων της κοινόχρηστης αίθουσας, ο περιορισμός των εξωστών και ημιϋπαίθριων χώρων, έτσι ώστε να μην προκύπτει το 40% που μπορεί να κατασκευαστεί σε μια οικοδομή ή απαγόρευση κατασκευής ΠΙΛΟΤΙΣ (εκτός αν πρόκειται για λόγους σεισμικής επικινδυνότητας), κλπ.
'Οταν πρόκειται για καθαρά μορφολογικούς περιορισμούς θα ακολουθείται η διαδικασία που περιγράφεται στο Αρθ-26.
Ο συντελεστής κατ' όγκον εκμετάλλευσης του οικοπέδου, χρησιμοποιείται κυρίως σε περιοχές όπου προβλέπεται η κατασκευή βιομηχανικών κτιρίων, ή γενικώτερα ειδικών κτιρίων με μεγάλο απαιτούμενο ελεύθερο ύψος ορόφων.

1.2. ΚΑΛΥΨΗ (Αρθ-8 παρ.1)

Η μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη του οικοπέδου ορίζεται ενιαία σε ποσοστό 70%. Περιορισμός της επιτρεπόμενης κάλυψης μπορεί να θεσπιστεί όταν αυτό αιτιολογείται από την αντίστοιχη πολεοδομική μελέτη της περιοχής.
Αύξηση της επιτρεπόμενης κάλυψης μπορεί να γίνει μόνο με την χρήση διαγράμματος κάλυψης, μετά από εμπεριστατωμένη μελέτη ανά οικοδομικό τετράγωνο ή ανα οικόπεδο.
Στην περίπτωση αυτή σύμφωνα και με γωνμοδότηση του Νομικού Συμβούλου του ΥΠΕΧΩΔΕ δεν υπάρχει ανώτατο όριο, μπορεί δηλαδή να προκύψει και ποσοστό κάλυψης 100%.
Διευκρινίζεται όμως ότι με το διάγραμμα κάλυψης μπορεί το κτίριο να εφάπτεται στα όρια του οικοπέδου, αλλά όταν αφήνεται απόσταση από το όριο, αυτή δεν μπορεί να είναι μικρότερη από την Δ = 3 + 0,10Η. Στην περίπτωση αυτή το Η υπολογίζεται με εξάντληση του ΣΔ και της προκύπτουσας από το διάγραμμα κάλυψης.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ:

α. Η μείωση της κάλυψης μπορεί να κριθεί απαραίτητη σε περιπτώσεις πχ. παραθεριστικών περιοχών ή περιοχών που ίσχυε το ΠΕ σύστημα που επιδιώκεται μία προστασία της φύτευσης ή σαν συμπληρωματικό μέτρο ελέγχου για την αποφυγή της μαζικής ανάπτυξης εμπορικών χρήσεων σε περιοχές γενικής κατοικίας.
Στα πλαίσια της συγκεκριμένης μελέτης θα πρέπει να συνεκτιμηθούν ο ισχύων ΣΔ και το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος, ώστε η τυχόν μείωση της κάλυψης να μην οδηγεί σε περιοριστικά πλαίσια για την ογκοπλαστική ανάπτυξη του κτιρίου.
Για παράδειγμα σε περιοχή με ΣΔ 1,2 είναι έξω από το πνεύμα του νόμου να δοθεί μέγιστη κάλυψη 40% και μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος 11 μέτρων που θα οδηγεί σε μονοσήμαντες λύσεις ως προς την ανάπτυξη του όγκου του κτιρίου ενώ ο ίδιος στόχος καλύπτεται πχ. και με 50% ανώτατη κάλυψη.
β. Η αύξηση της κάλυψης μπορεί να κριθεί απαραίτητη σε περιοχές με πολύ μικρά οικόπεδα όπου ο περιορισμός του ποσοστού 70% δεν δίνει βιώσιμες λύσεις ή σαν κίνητρο για την ανάπτυξη κεντρικών λειτουργιών της πόλης σε περιοχές υποβαθμισμένες απ'αυτή την άποψη.
γ. Το διάγραμμα κάλυψης μπορεί να χρησιμοποιηθεί όχι μόνο με στόχο την αύξηση της κάλυψης αλλά κυρίως για να πάρουν μια συγκεκριμένη μορφή οι ακάλυπτοι χώροι ενός οικοδομικού τετραγώνου, σε συνδυασμό ή όχι με τις διατάξεις που αφορούν την ενοποίηση ακαλύπτων χώρων και την δημιουργία δευτερεύοντος δικτύου, ελευθέρων χώρων αποκλειστικά για πεζούς, (Αρθ-12 παρ.6).
'Ετσι μελετάται υποχρεωτικά σε κτηματογραφικό διάγραμμα κλίμακας τουλάχιστον 1:1000. Σε περίπτωση που προκύπτει εσωτερική στο ΟΤ γραμμή αυτή σημειώνεται με μπλέ χρώμα και έχει την έννοια ότι η οικοδομή δεν μπορεί να την υπερβεί και όχι ότι θα πρέπει να εφάπτεται υποχρεωτικά σ' αυτήν.
Το διάγραμμα κάλυψης είναι εξαιρετικά χρήσιμο όταν το υπό έγκριση ρυμοτομικό σχέδιο αφορά καθορισμένους τύπους κατοικίας ή οικοδομών που θα αναπτυχθούν με οργανωμένη δόμηση (πχ. συνεταιρισμοί, προγράμματα ΑΟΕΚ, ειδικά κτίρια σε βιοτεχνικά πάρκα κλπ.).

1.3. ΘΕΣΗ ΚΤΙΡΙΟΥ (Αρθ-9 παρ.2)

'Οταν από την πολεοδομική μελέτη προκύψει η ανάγκη προώθησης ενός ειδικού τρόπου διάταξης των κτιρίων στο οικοδομικό τετράγωνο δεν μπορεί πλέον να γίνει αναφορά σε συστήματα δόμησης διότι αυτά έχουν καταργηθεί.
Στην περίπτωση αυτή θα πρέπει να γίνει πλήρης καταγραφή των διατάξεων που αφορούν την τοποθέτηση του κτιρίου ως προς τα όρια του οικοπέδου και η χρήση του διαγράμματος κάλυψης που αναφέρθηκε προηγουμένως.
Επειδή το διάγραμμα κάλυψης είναι μάλλον δεσμευτικό για το κτίριο όταν δεν προκύπτει σε εφαρμογή μιάς συγκεκριμένης αρχιτεκτονικής μελέτης, είναι σκόπιμο να εξετάζεται αν οι στόχοι που μπαίνουν υλοποιούνται με άλλες διατάξεις πιό ευέλικτες (βλέπε παραδείγματα).
Από την παρ.2 του Αρθ-9 προκύπτει ότι μπορεί να επιβληθεί η τήρηση της απόστασης ή αντίθετα η υποχρεωτική επαφή του κτιρίου σε όλα ή σε ορισμένα από τα όρια του οικοπέδου. 'Οπου όμως επιβάλλεται η απόσταση αυτή, μπορεί να είναι μεγαλύτερη, και όχι μικρότερη από την απόσταση Δ = 3 + 0,10Η.
'Ετσι αν δεν υπάρχει ισχυρός λόγος για τον οποίο να απαιτείται αύξηση της απόστασης Δ και ο στόχος είναι μόνο η αποφυγή της επαφής του κτιρίου με τα όρια του οικοπέδου, τότε καλό είναι να μην ορίζεται αριθμητικά η απόσταση, ώστε να προκύπτει με βάση τις γενικές διατάξεις του ΓΟΚ ανάλογα με το ύψος του κτιρίου.
Σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη ότι μέσα στις αποστάσεις Δ του κτιρίου από τα όρια του οικοπέδου δεν επιτρέπεται η κατασκευή εξωστών και ότι οι ημιυπαίθριοι χώροι υπολογίζονται στο ποσοστό κάλυψης του οικοπέδου.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ:

α. Επιβολή τοποθέτησης του κτιρίου επί της οικοδομικής γραμμής.
Το μέτρο αυτό είναι συχνά επιθυμητό για να διατηρηθεί η συνέχεια των όψεων των κτιρίων σε ένα δρόμο. Εδώ, χωρίς να αλλοιώνεται η ουσία του στόχου μπορεί να προβλεφθεί μία ελαστικότητα, δηλαδή να επιτρέπεται η υποχώρηση του κτιρίου σε κάποιο ποσοστό του προσώπου του. Η ευελιξία αυτή θα είναι ίσως απαραίτητη σε τυχόν ευρυμέτωπα οικόπεδα στα οποία θα ήταν σκόπιμο να αφεθεί στην όψη τμήμα του ακάλυπτου χώρου, χωρίς αυτό να ζημιώνει την συνέχεια του προσώπου του δρόμου.
Παρόμοια είναι και η ελαστικότητα που επιτρέπει την υποχώρηση του κτιρίου σε μιά ορισμένη απόσταση από την οικοδομική γραμμή. Μια τέτοια δυνατότητα μπορεί να σημειωθεί στο ρυμοτομικό σχέδιο με 2 οικοδομικές γραμμές, (μέγιστη και ελάχιστη απόσταση από την ρυμοτομική γραμμή).
β. Ως προς τις πλάγιες αποστάσεις επίσης υπάρχει δυνατότητα να επιβληθούν περιορισμοί που θα ορίζουν για παράδειγμα, ότι όλα τα κτίρια οφείλουν να εφάπτονται συνολικά ή σε ορισμένο ποσοστό στα πλάγια όρια του οικοπέδου τους πχ. προς την βόρεια πλευρά τους ή να εφάπτονται ανά δύο.
'Ενας τέτοιος περιορισμός όμως θα πρέπει να βασίζεται σε λεπτομερή παρατήρηση των επιπτώσεων που θα έχει ανά οικοδομικό τετράγωνο, λαμβάνοντας υπόψη μία σειρά παραγόντων, όπως τον προσανατολισμό και την διάταξη του οδικού δικτύου, που επηρεάζει και τον προσανατολισμό των οικοδομών, την επικρατούσα επιφάνεια και διαστάσεις των οικοπέδων, τον βαθμό κατάτμησης, με βάση την επιτρεπόμενη αρτιότητα κά. Είναι δηλαδή απαραίτητο παρόμοια μέτρα να μελετώνται πάνω σε κτηματογραφικό διάγραμμα κατά το δυνατόν, όπως αυτό διαμορφώνεται μετά την πράξη εφαρμογής.
γ. Ως προς το πίσω όριο του οικοπέδου η απαγόρευση της επαφής του κτιρίου μπορεί να ανταποκριθεί στον στόχο της οπτικής ενοποίησης των ακάλυπτων χώρων σε συνδυασμό και με το Αρθ-12 του ΓΟΚ, χωρίς να χρειάζεται η εκπόνηση διαγράμματος κάλυψης. Βέβαια ειδική αντιμετώπιση θα χρειαστεί για τα γωνιακά οικόπεδα που μπορεί επίσης να γίνει περγραφικά στην σχετική απόφαση αναθεώρησης ή τροποποίησης του σχεδίου.
Αντίστοιχα η επιβολή της υποχρέωσης επαφής του κτιρίου στο πίσω όριο μπορεί να χρησιμοποιηθεί πχ. σε περιπτώσεις πολύ μικρών οικοδομικών τετραγώνων όπου εκτιμάται ότι ο ακάλυπτος στην όψη θα αναδειχθεί καλύτερα (ανάλογα βέβαια και με την επιτρεπόμενη χρήση), ή τυχόν σε περίπτωση που θέλουμε να αναδείξουμε κάποιο αξιόλογο και διατηρητέο κτίριο πχ. που πνίγεται μεταξύ των νέων οικοδομών.
δ. Τέλος ως προς την συνολική απαγόρευση επαφής του κτιρίου στα πλάγια και στο πίσω όριο που θα οδηγούσε έμμεσα στην θέσπιση του γνωστού "πανταχόθεν ελεύθερου" συστήματος δόμησης, επισημαίνουμε ότι το γενικό πνεύμα του ΓΟΚ είναι η καλύτερη δυνατή αξιοποίηση του ακάλυπτου χώρου και η συμμετοχή του στη λειτουργία του κτιρίου και μ' αυτή την έννοια αποφεύγονται οι λουρίδες "διαδρόμων" που προέκυπταν με το προηγούμενο καθεστώς.
Επειδή όμως υπάρχουν περιοχές που είναι κατά μεγάλο ποσοστό ήδη διαμορφωμένες με το "πανταχόθεν ελεύθερο" σύστημα, εφόσον οι διαστάσεις των οικοπέδων το επιτρέπουν, είναι δυνατόν να καθοριστούν δεσμεύσεις στην τοποθέτηση του κτιρίου από τα όρια του οικοπέδου και η μη επαφή τους με τα όρια εφόσον αυτό αιτιολογείται από την αντίστοιχη πολεοδομική μελέτη της περιοχής.
'Ετσι μιά τέτοια ρύθμιση που πιθανόν να θεωρηθεί κατάλληλη πχ. για περιοχές που έχουν ήδη δομηθεί κατά πολύ μεγάλο ποσοστό με το προηγούμενο καθεστώς, θα πρέπει αφ' ενός μεν να συνεκτιμήσει τις αποστάσεις Δ που προκύπτουν από το μέσο ύψος της περιοχής καθώς και τα μεγέθη των οικοπέδων, ώστε να μην οδηγήσει σε πολύ περιορισμένα πλαίσια την διαμόρφωση της οικοδομής δεδομένου ότι η πλάγια απόσταση μπορει να γίνει 2,5 μ. και όχι Δ, μόνον όταν και η όμορη κατοικία έχει αφήσει απόσταση μικρότερη από την απόσταση Δ.

1.4. ΥΨΟΣ ΚΤΙΡΙΩΝ (Αρθ-9 παρ.8 και 9)

Τα μέγιστα επιτρεπόμενα ύψη κτιρίου ανάλογα με τον ΣΔ που αναφέρονται στην παρ.7, είναι κατά γενική παραδοχή μεγαλύτερα από τα μέχρι τώρα ισχύοντα και καθορίστηκαν μέσα στο πνεύμα της ελευθερίας για την ελεύθερη αρχιτεκτονική διαμόρφωση του κτιρίου και σε συνδυασμό με το γεγονός ότι έλεγχος του ύψους του κτιρίου προκύπτει και έμμεσα από το ιδεατό στερεό.
Παρέχεται όμως η δυνατότητα επιβολής μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους κτιρίου, μικρότερο από τα γενικώς οριζόμενα από τον ΓΟΚ.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ:

Χρήση της δυνατότητας αυτής μπορεί να γίνει σε περιπτώσεις σεισμικής επικινδυνότητας, προστασίας περιοχών της πόλης με ιδιαίτερα μορφολογικά στοιχεία όπως παραλιακές ζώες, λόφοι, και γενικά περιοχή με ιδιόμορφο τοπογραφικό ανάγλυφο, σε περιοχές που γειτνιάζουν με παραδοσιακά τμήματα του οικισμού ή μεμονωμένα μνημεία ή με αξιόλογους κοινόχρηστους χώρους κλπ.
Τέτοιες ρυθμίσεις, κυρίως σε περιπτώσεις κεκλιμένων εδαφών, θα πρέπει να γίνονται μετά από εμπεριστατωμένη μελέτη της περιοχής ή και ακόμα όλων των οικοπέδων, γιατί υπάρχει κίνδυνος να μη προκύπτουν λύσεις για την κατασκευή των κτιρίων. 'Ετσι σε έδαφος κεκλιμένο πχ. κατά την έννοια του βάθους, ένα χαμηλό ύψος δεν μπορεί πάντοτε να εφαρμοστεί και να δώσει βιώσιμες οικοδομές.
Αν ο μελετητής για να επιτύχει την εξάντληση του σ.δ. αναγκαστεί να εξαντλήσει την κάλυψη που δίνουν οι σχετικές διατάξεις, μπορεί να οδηγηθεί σε λύσεις ανεπιθύμητες, γιατί πιθανόν να καταστρέψει την υψηλή βλάστηση κλπ.
Για την αντιμετώπιση τέτοιων ενδεχομένων είναι σκόπιμο να διαφοροποιείται το ύψος κατά πλευρά δρόμου ανάλογα με την κλίση του εδάφους. Πρέπει εδώ να τονισθεί ότι αφετηρία μέτρησης του ύψους των οικοδομών δεν είναι πια η στάθμη του πεζοδρομίου, αλλά το περιβάλλον έδαφος, γιατί το "μέγιστο ύψος του κτιρίου μετρείται σε καθε σημείο των όψεών του από την οριστική στάθμη του εδάφους.".

1.5. ΧΑΜΗΛΑ ΚΤΙΡΙΑ ("Αρθ-14 παρ.3)

Το Αρθ-14 λειτουργεί σαν κίνητρο για την κατασκευή χαμηλών κτιρίων γι'αυτό και παρέχεται αύξηση του ποσοστού κάλυψης κατά 10% μείωση των αποστάσεων του κτιρίου από τα όρια του οικοπέδου αντί της απόστασης Δ σε 2,50 μέτρα κατασκευή εξώστη μέχρι 0,40 μέτρα στην απόσταση των 2,50 μέτρων κλπ.
Κατά την τροποποίηση ή αναθεώρηση των σχεδίων, από τις διατάξεις του νόμου δίνεται η εξουσιοδότηση στον νομάρχη να μην συμπεριλάβει το κίνητρο της αυξημένης κάλυψης, όταν βέβαια αυτό αιτιολογείται από την πολεοδομική μελέτη της περιοχής.
Αντίθετα δεν υπάρχει εξουσιοδότηση για κατάργηση των υπόλοιπων ευεργετικών διατάξεων που δίνονται σε χαμηλά κτίρια (μεταφορά ΣΔ και μείωση των πλαγίων αποστάσεων).
Πάντως επισημαίνεται ότι όταν στην περιοχή καθορίζονται τέτοιοι όροι και περιορισμοί δόμησης που οδηγούν υποχρεωτικά σε χαμηλά κτίρια με μέγιστο δηλαδή επιτρεπόμενο ύψος κτιρίου μικρότερο ή ίσο των 8,50 μέτρων δεν ισχύουν τα κίνητρα του άρθρου αυτού.

2.1. ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΠΟΛΙΤΙΣΤΙΚΗΣ 'Η ΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝΙΚΗΣ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΑΣ (Αρθ-4 παρ.1 και Αρθ-28 παρ.4)

Ειδικά για τις περιπτώσεις προστασίας παραδοσιακών οικισμών ή κτιρίων και περιοχών ιδιαιτέρου φυσικού κάλλους κλπ ο νόμος περιέχει πλήρη αποδέσμευση από τις γενικές ή ειδικές διατάξεις. 'Οπως είναι γνωστό, η αρμοδιότητα έγκρισης τέτοιων ειδικών διαταγμάτων παραμένει στον Υπουργό, αλλά δεδομένου ότι οι μελέτες εκπονούνται και παρακολουθούνται σε τοπικό επίπεδο είναι σκόπιμο να λαμβάνεται αυτή η δυνατότητα που παρέχει ο ΓΟΚ.

2.2. ΣΤΟΕΣ (Αρθ-15)

Με το Αρθ-15 παρ.5 δίνεται η δυνατότητα να επιβάλλονται παρόδιες στοές οποιωνδήποτε διαστάσεων (ύψους, πλάτους) σύμφωνα με την πολεοδομική μελέτη της περιοχής να ρυθμίζεται η κλίση του δαπέδου των στοών και να επιτρέπονται ορισμένες κατασκευές κάτω από αυτό. Σημειώνεται όμως ότι είναι υποχρεωτικό να ορίζεται αριθμητικά και όχι γραφικά το πλάτος των στοών.
'Οσον αφορά τις εσωτερικές στοές που χρησιμοποιούνται συχνά για προσπέλαση στο εσωτερικό των ΟΤ είναι σκόπιμο, όταν επιβάλλονται υποχρεωτικά από το ρυμοτομικό σχέδιο να αφήνεται ένα περιθώριο στην υλοποίησή τους, ώστε να μην δεσμεύεται υπερβολικά η αρχιτεκτονική λύση.
Το περιθώριο αυτό συμβολίζεται με διακοπή της οικοδομικής γραμμής στο πρόσωπο του οικοπέδου, όπου είναι επιθυμητή η διάνοιξη της στοάς και την παράλληλη αναγραφή του ελάχιστου πλάτους, ύψους και άλλων χαρακτηριστικών της.
Επίσης κατά την αναθεώρηση ή τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου είναι σκόπιμο να καταργούνται παρόδιες στοές που δεν εξυπηρετούν τον σκοπό τους αλλά αντίθετα δεσμεύουν την καλύτερη αρχιτεκτονική διαμόρφωση των κτιρίων.

2.3. ΚΑΤΑΣΚΕΥΕΣ ΠΑΝΩ ΑΠΟ ΤΟ ΚΤΙΡΙΟ (Αρθ-16 παρ.3)

Με την παρ.3 του Αρθ-16 δίνεται πλήρης εξουσιοδότηση, ώστε να απαγορευτούν τελείως ή να υποβληθούν σε διάφορους μορφολογικούς ή άλλους περιορισμούς οι γενικά επιτρεπόμενες κατασκευές πάνω στα δώματα των κτιρίων.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ:

α) Ιδιαίτερη σημασία έχει εδώ η επιβολή ή η απαγόρευση κατασκευής στέγης όπως και οι ειδικοί περιορισμοί για την μορφολογία της (ύψος, κλίσις κλπ.).
Δεδομένου ότι η υποχρέωση κατασκευής στέγης είναι ένας περιορισμός ως προς την χρήση της ταράτσας του κτιρίου, είναι σκόπιμο να εξετάζεται αν αρκεί η επιβολή κεραμοσκεπούς στέγης σε ένα ποσοστό της επιφάνειας του κτιρίου πχ. 60% με την υποχρέωση να τοποθετείται στην όψη του κτιρίου όταν ο λόγος επιβολής της είναι κυρίως μορφολογικός.
β) Ως προς τις υπόλοιπες επετρεπόμενες κατασκευές πχ. καπνοδόχοι, εγκαταστάσεις θέρμανσης, κλιματισμού ή ηλιακών συστημάτων, μπορεί να επιβληθεί οποιοσδήποτε περιορισμός είτε προς την τοποθέτησή της (πχ. υποχώρηση από την όψη, ενσωμάτωση στην στέγη κλπ. είτε ως προς την κατασκευή τους (υλικά, διαστάσεις).
Με τον τρόπο αυτό θα είναι ίσως σπάνιες οι περιπτώσεις που θα χρειαστεί πλήρης απαγόρευσή τους (πχ. παραδοσιακοί οικισμοί).

2.4. ΕΠΙΓΡΑΦΕΣ ΚΑΙ ΔΙΑΦΗΜΙΣΕΙΣ (Αρθ-20 παρ.4)

'Οπως ακριβώς και στην περίπτωση των κατασκευών πάνω στο κτίριο και εδώ υπάρχει εξουσιοδότηση για επιβολή πλήρους απαγόρευσης ή περιορισμών στον τρόπο κατασκευής και την τοποθέτησή τους ή όχι.
Παραδείγματα περιορισμών είναι η χρήση των υλικών (πχ. φωτεινοί μηχανισμοί), οι διαστάσεις, η τοποθέτηση στην πρόσοψη των κτιρίων, σε εσοχή ή όχι κλπ.
Χρήση αυτών των δυνατοτήτων μπορεί να γίνει για την προστασία αξιόλογων (ακόμα και μη κηρυγμένων παραδοσιακών) κτιρίων ή για προστασία του περιβάλλοντος χώρου κοινοχρήστων πλατειών, παραλιακών ζωνών κλπ.

2.5. ΜΟΡΦΟΛΟΓΙΚΟΙ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΙ (Αρθ-26 παρ.3)

'Οταν είναι επιθυμητό να επιβληθούν περιορισμοί στον τρόπο δόμησης των κτιρίων για λόγους μορφολογικούς, αισθητικούς κλπ. δεν δίνεται σχετική εξουσιοδότηση από τον νόμο να γίνει αυτό με το ΠΔ/γμα ή απόφαση Νομάρχη που θεσμοθετεί την πολεοδομική μελέτη, πλην των λίγων περιπτώσεων που ήδη αναφέρθηκαν (στέγη, στοές κλπ).
Υπάρχει όμως η δυνατότητα έκδοσης απόφασης Υπουργού σύμφωνα με την παρ.3 του Αρθ-26 του Νόμου, που θα επιβάλει περιορισμούς και απαγορεύσεις ως προς την χρήση συγκεκριμένων δομικών υλικών και στοιχείων για λόγους αισθητικής, ασφάλειας, εθνικής οικονομίας και προσαρμογής των κτιρίων στο περιβάλλον.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ:

Οι περιπτώσεις που μπορεί να γίνει χρήση αυτής της διάταξης είναι πολλές και αφορούν κυρίως περιοχές που έχουν ιδιαίτερο μορφολογικό ενδιαφέρον για την πόλη ή τον οικισμό πχ. Κεντρικές περιοχές, ζώνες αναψυχής, παραθαλάσσιες εκτάσεις ή και συνολικούς ενδιαφέροντες οικισμούς, αλλά δεν έχουν όλες τις προϋποθέσεις ή τυχόν δεν χρειάζεται να υπαχθούν στην διαδικασία κήρυξης παραδοσιακών ή προστατευόμενων περιοχών.
Οι περιορισμοί μπορεί να αφορούν τα οικοδομικά υλικά, τις διαστάσεις των ανοιγμάτων, την μορφή των εξωστών (πχ. Απαγόρευση περιμετρικού εξώστη) ή των ημιυπαίθριων κατασκευών, την διάταξη των όγκων του κτιρίου κλπ.

3.1. ΕΝΟΠΟΙΗΣΗ ΑΚΑΛΥΠΤΩΝ ΧΩΡΩΝ ΚΑΙ ΑΝΑΠΛΑΣΗ ΟΤ (Αρθ-12 και 13)

Με τα άρθρα αυτά καλύπτεται ένα θεσμικό κενό που υπήρχε μέχρι τώρα και επέτρεπε την προώθηση των λύσεων ανάπλασης στα εσωτερικά των οικοδομικών τετραγώνων, όπως προτείνεται από σειρά ειδικών μελετών. 'Ετσι συμπληρώνεται η φιλοσοφία του ΓΟΚ και γενικότερα της πολεοδομικής νομοθεσίας στο επίπεδο του σχεδιασμού μιας γειτονιάς. Για την συνολική εφαρμογή του απαιτείται η έκδοση ΠΔ/τος συνυπογραφής Υπουργών ΠΕΧΩΔΕ, Δικαιοσύνης και Εθνικής Οικονομίας που θα ρυθμίσει τις λεπτομέρειες εφαρμογής (συνέλευση ιδιοκτητών κλπ.)
Πάντως από τις παρ.5 και 6 του Αρθ-12, δίνεται η δυνατότητα με την απόφαση Νομάρχη της τροποποίησης ή αναθεώρησης του ρυμοτομικού σχεδίου πόλης, να ενοποιηθούν υποχρεωτικά οι ακάλυπτοι χώροι και να προβλεφθεί η υποχρεωτική παραχώρηση τμήματος των ακάλυπτων σε δίκτυο πεζοδρόμων (με κίνητρο αντίστοιχη αύξηση του ΣΔ).

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ:

α) Δεδομένου ότι έχει παρατηρηθεί κατάχρηση της προηγούμενης διάταξης στις πολεοδομικές μελέτες επέκτασης και αναθεώρησης, επισημαίνουμε ότι στις αδόμητες περιοχές επέκτασης του σχεδίου, η υποχρεωτική ενοποίηση και παραχώρηση σε κοινή χρήση τμήματος των ακαλύπτων χώρων, πρέπει να συνεκτιμάται με τα προβλήματα εφαρμογής, όπως η απαγόρευση περίφραξης σε οικοδομές που αναπτύσονται σε τελείως αδόμητες περιοχές.
β) Αντίθετα σε περιοχές που χρειάζονται προσεκτική πολεοδομική ανάπλαση, επειδή τα περιθώρια αναβάθμισης του πολεοδομικού περιβάλλοντος είναι περιορισμένα, επιβάλλεται οι μελέτες αναθεώρησης στο 1:1000 να κάνουν εξονυχιστική χρήση αυτών των διατάξεων που θα φανούν πολύ χρήσιμες και αποτελεσματικές και σε περιπτώσεις όπως:
α. Σωστότερη ανάπτυξη των εμπορικών κέντρων και γενικότερα των ζωνών κοινωνικής υποδομής της πόλης.
β. Εκεί όπου λόγω της διαμορφωμένης κατάστασης υπάρχει αδυναμία να προκύψει ένα δίκτυο πεζοδρόμων.
γ. Σε περιοχές, όπου ενώ διαθέτουν ψηλό ποσοστό ιδιωτικού πρασίνου, έχουν έλλειψη κοινόχρηστων χώρων.
δ. Μεγάλων οικοδομικών τετραγώνων, τα οποία διασπούν την συνέχεια, του οικιστικού ιστού στην κλίμακα του πεζού.
Στις περιπτώσεις αυτές μπορεί να γίνει συμπληρωματικά και χρήση του διαγράμματος κάλυψης.
Για το ζήτημα της πολεοδομικής ανάπλασης θα σας δοθούν πιο συγκεκριμένες οδηγίες.

4.1. ΧΡΗΣΗ ΚΤΙΡΙΟΥ (Αρθ-5)

Οι επιτρεπόμενες χρήσεις κατά ζώνη, κτίρια ή και ορόφους κτιρίων καθορίζονται με τα ΠΔ/γματα επέκτασης ή τις αποφάσεις Νομαρχών αναθεώρησης βάσει του ΠΔ/γματος περί χρήσεων γης (ΦΕΚ-166/Δ/87). Δεδομένου ότι με τον ΓΟΚ απαγορεύεται ρητά η αλλαγή χρήσης " εφόσον αυτή θίγει τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις" θα πρέπει να διευκρινίζεται κατά περίπτωση ποιες αλλαγές χρήσεων επιτρέπονται και ποιες όχι, επίσης θα πρέπει να προβλέπονται μεταβατικές διατάξεις για τις ήδη υφιστάμενες χρήσεις, που με το νέο κανονισμό απαγορεύονται.

4.2. ΑΡΤΙΟΤΗΤΑ ΟΙΚΟΠΕΔΩΝ (Αρθ-6)

Η αρτιότητα των οικοπέδων καθορίζεται κατά περιοχή με βάση το ελάχιστο οριζόμενο εμβαδόν και πρόσωπο του οικοπέδου καθώς και την ελάχιστη εγγραφόμενη κάτοψη κτιρίου. Δεν μπορεί δηλαδή να θεσπιστεί ελάχιστο βάθος όπως όριζε ο προηγούμενος ΓΟΚ.
Κατά τον καθορισμό της κατά παρέκκλιση αρτιότητας των οικοπέδων, κυρίως στις περιοχές επεκτάσεων αλλά και στις περιοχές αναθεωρήσεων αν χρειαστεί, πρέπει να λαμβάνονται υπόψη οι διατάξεις της παρ.2α του Αρθ-6, δηλαδή, η κατά παρέκκλιση αρτιότητα που θα θεσπιστεί πρέπει να καλύπτει και τα οικόπεδα που ήταν άρτια κατά κανόνα ή παρέκκλιση με το Διάταγμα της περιοχής που ίσχυε πριν από την δημοσίευση του νέου ΓΟΚ, ή την αναθεώρηση του σχεδίου.

4.3. ΕΙΔΙΚΑ ΚΤΙΡΙΑ (Αρθ-21)

Παρεκκλίσεις από τις γενικές διατάξεις του ΓΟΚ μπορεί να επιτραπούν στις περιπτώσεις σχολικών, νοσοκομειακών ή άλλων προνοιακού χαρακτήρα κτιρίων, καθώς και για μεμονωμένα στοιχεία ειδικών κτιρίων (παρ.1 και 2). Οι παρεκκλίσεις αυτές εγκρίνονται με απόφαση Νομάρχη μετά από σύμφωνη γνώμη του Συμβουλίου ΧΟΠ του νομού και αιτιολογημένη εισήγηση του αρμόδιου φορέα που ζητάει την παρέκκλιση".

ΣΧΕΤ-ΝΟΜΑρθ-4, Αρθ-5, Αρθ-6, Αρθ-7, Αρθ-8, Αρθ-9, Αρθ-12, Αρθ-13, Αρθ-14, Αρθ-15, Αρθ-16, Αρθ-20, Αρθ-21, Αρθ-26 και Αρθ-28 του ΓΟΚ/85.