Σας στέλνουμε γιά εφαρμογή την με αρ.428/86 γνωμοδότηση της Νομικής Δ/νσης του Υπουργείου μας που αποδεχόμαστε και η οποία αναφέρεται στις Ειδικές διατάξεις δόμησης περιοχών ή κτιρίων που εμπίπτουν στις διατάξεις της παρ.2 του Αρθ-28 του ΓΟΚ/85 οι οποίες θεσπίστηκαν με τα ειδικά ΠΔ/γματα ή αποφάσεις της αντίστοιχης περιοχής ή κτιρίου πριν από την ισχύ του Ν-1577/85. Η γνωμοδότηση αυτή θα ισχύσει γιά όσο χρονικό διάστημα απαιτηθεί να τροποποιηθούν τα αναφερόμενα ΠΔ/γματα ή αποφάσεις προκειμένου να προσαρμοστούν στις διατάξεις του ΓΟΚ/85 σύμφωνα με το Αρθ-4 του νόμου αυτού περί "ΓΟΚ".

2.Σχετικά με την εφαρμογή ορισμένων διατάξεων του Ν-1577/85 περί "ΓΟΚ" σας διευκρινίζουμε τα παρακάτω:

Παρ. 1 Αα: Οταν σε ορισμένο κτίριο κατασκευάζεται τμήμα ορόφου (πατάρι) το οποίο έχει μόνιμη δυνατότητα προσπέλασης (μόνιμη σκάλα (Κλίμακα) είναι βατό και έχει ύψος τουλάχιστον 2,20 μέτρα το τμήμα αυτό :
α) προσμετράται στον αριθμό των ορόφων του κτιρίου για την εφαρμογή των σχετικών διατάξεων του ΓΟΚ και β) η επιφάνειά του υπολογίζεται στο συντελεστή δόμησης και στις δομήσιμες επιφάνειες γιά την υποχρέωση εξασφάλισης χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις "περί χώρων στάθμευσης".
Παρ. Β1:Σε περίπτωση που κατασκευάζεται κτίριο σε ΠΙΛΟΤΙΣ ή τήρηση της στάθμης δαπέδου της ΠΙΛΟΤΙΣ στο = 0,50 μέτρα από την οριστική στάθμη του περιβάλλοντος εδάφους δεν επηρεάζεται από την κατασκευή τοπικής ράμπας ή σκάλας προς τους υπόγειους χώρους του κτιρίου.

Παρ.3: Η φράση "σε υποχρεωτική απόσταση από το κοινό όριο" που αναφέρεται στην παράγραφο αυτή σημαίνει απόσταση από το κοινό όριο που προέκυπτε σαν υποχρέωση από την εφαρμογή του ισχύοντος στην περιοχή οικοδ. συστήματος και μόνο (που σε καμμία περίπτωση δεν προβλεπόταν μικρότερη από 1,00 μ.).
Οταν η απόσταση αυτή που έχει αφεθεί είναι μικρότερη από την απόσταση Δ του κτιρίου που πρόκειται να ανεγερθεί, τότε η ανεγειρόμενη οικοδομή οφείλει να απέχει τουλάχιστον 2,50 μ. από το κοινό όριο.
Κάθε προηγούμενη ερμηνεία γιά το θέμα αυτό που δόθηκε με εγκυκλίους ή άλλες οδηγίες παύει να ισχύει όπως επίσης μετά την έκδοση της Εγκ-118/86 παύουν να ισχύουν τα αναφερόμενα στην παρ.3β του Αρθ-9 της Εγκ-12/86.
Παρ. 5: Σε περιοχές με εγκεκριμένα διαγράμματα κάλυψης, τα οποία σύμφωνα με την παρ.1 του Αρθ-8 διατηρούνται σε ισχύ, εφόσον η υποχρεωτική απόσταση της οικοδομής από το όριο του οικοπέδου (που προκύπτει από το διάγραμμα κάλυψης) είναι μεγαλύτερο από το Δ, επιτρέπεται η κατασκευή εξώστη μέσα στον υποχρεωτικό αυτό ακάλυπτο χώρο και μέχρι την απόσταση Δ του κτιρίου από το όριο του οικοπέδου.
Το δεύτερο εδάφιο της παρ.5 του Αρθ-9 της Εγκ-113/86 παύει να ισχύει.
Για την κατασκευή εξωστών στους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου ελέγχεται η τήρηση της απόστασης Δ από το άκρο του εξώστη, μόνο ως προς το όριο το απέναντι από την όψη του κτιρίου από την οποία παρεξέχει ο εξώστης. Η επιφάνεια της όψεως μπορεί να αποτελείται από εν ενιαίο ή και τεθλιμένο επίπεδο.
Παρ. 7: Οι διατάξεις του Αρθ-17 εφαρμόζονται και στους ακάλυπτους χώρους που προκύπτουν από την οπισθοχώρηση του κτιρίου από την Οικοδομική Γγραμμή. Στην περίπτωση αυτή το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος του κτιρίου στην ΟΓ μετριέται από το διαμορφωμένο ως άνω έδαφος.
Παρ. 7: Σε οικόπεδα με πρόσωπο σε περισσότερους κοινόχρηστους χώρους γιά τους οποίους ισχύουν διαφορετικοί συντελεστές δόμησης, το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος του κτιρίου θα υπολογίζεται με βάση τον προκύπτοντα κατά τις διατάξεις της παρ.3 του άρθ-7 συντελεστή δόμησης του οικοπέδου.

Παρ. 1γ: Ο χώρος της στέγης που κατασκευάζεται πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος του κτιρίου επιτρέπεται ν' αποτελεί ενιαίο σύνολο με το χώρο του τελευταίου ορόφου του κτιρίου.
Παρ. 1στ: Κατασκευές γιά τη στήριξη φυτών ( πέργκολες) επιτρέπεται να κατασκευάζονται πάνω από κάθε υπαίθριο χώρο του κτιρίου μέσα όμως στο ιδεατό στερεό.

Παρ. 5: Γιά την εφαρμογή των διατάξεων της παρ. αυτής σε περιπτώσεις κτιρίων που κατασκευάστηκαν με εφαρμογή του άρθ-101του ΓΟΚ/73 ή του Αρθ-29 του ΓΟΚ/55, η αναλογία του συντελεστού δομήσεως υπολογίζεται λαμβάνοντας υπόψη τον μεγαλύτετο συντελεστή δομήσεως που ίσχυσε γιά το οικόπεδο από την ανέγερση του πρώτου νόμιμα υφισταμένου κτίσματος μέχρι τη ζητούμενη σήμερα άδεια προσθήκης.

Παρ. 5α:Σε κτίρια γιά τα οποία από τις ισχύουσες διατάξεις δεν είναι υποχρεωτική η εγκατάσταση σε ανελκυστήρα δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις της παραγράφου αυτής".

Σχετικά με το υπ'αρ.34912/5672/86 έγγραφο ερώτημά σας, η γνώμη μας είναι η ακόλουθη.
1. Κατά τη παρ.1 του Αρθ-8 του Ν-1577/85 (ΓΟΚ/85) "Μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης του οικοπέδου ορίζεται το 70% της επιφάνειάς του. Γενικές και ειδικές διατάξεις που καθορίζουν, άμεσα ή έμμεσα, μικρότερα ή μεγαλύτετα ποσοστά κάλυψης, κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, παύουν να ισχύουν από τη δημοσίευση του νόμου αυτού. Τα ήδη εγκεκριμένα διαγράμματα κάλυψης εξακολουθούν να ισχύουν. Εφεξής, κατά την έγκριση, επέκταση ή αναθεώρηση ρυμοτομικών σχεδίων μπορεί να ορίζεται ποσοστό κάλυψης μικρότερο από 70% και να καθορίζονται διαγράμματα κάλυψης".
Από τη διατύπωση του τελευταίου εδαφίου της παραπάνω παραγράφου προάγεται κατά τη γνώμη μας ως ορθότερη άποψη ότι μετά την έναρξη ισχύος της παραγράφου αυτής κατά την έγκριση, επέκταση ή αναθεώρηση των ρυμοτομικών σχεδίων, μπορεί είτε να ορίζεται αριθμητικά το ποσοστό κάλυψης του οικοπέδου σε ποσοστό μικρότερο των 70%, είτε να καθορίζονται διαγράμματα κάλυψης γιά κάθε οικόπεδο, χωρίς να υπόκεινται και αυτά στο περιορισμό του ποσοστού αυτού, γιατί κάτι τέτοιο δεν προκύπτει σαφώς από το εδάφιο, αυτό στο οποίο καθιερώνεται σαν ανεξάρτητος τρόπος καθορισμού της καλυπτόμενης επιφάνειας του οικοπέδου το διάγραμμα κάλυψης. Με την έννοια αυτή ο κανόνας που αναφέρεται στο εδάφιο 1 της παραγράφου αυτής, αφορά μόνο στον αριθμητικό υπολογισμό του ποσοστού κάλυψης και όχι και στο διάγραμμα κάλυψης. Σύμφωνα με την ερμηνεία αυτή ο νομοθέτης προκειμένου περί διαγραμμάτων κάλυψης έχει υπόψη του ότι κατά το καθορισμό της που γίνεται ειδικά γιά κάθε οικόπεδο μιας πολεοδομικής ενότητας ή και ενός οικοδομικού τετραγώνου ερευνώνται όλοι οι παράμετροι που επιβάλλουν ορισμένη θέση της οικοδομής μέσα στο διάγραμμα του συγκεκριμένου οικοπέδου, από άποψη πολεοδομίας Χωροταξίας, οικολογίας κλπ. και λαμβάνονται υπόψη οι τυχόν ιδιαιτερότητες αυτού, έτσι ώστε ο περιορισμός της κάλυψης στο ποσοστό των 70% να μην είναι πάντοτε ενδεδειγμένος, όπως ακριβώς συμβαίνει κατά τη παράγραφο αυτή γιά τα ήδη εγκεκριμένα διαγράμματα κάλυψης. Αντίθετα αν το ποσοστό κάλυψης ορίζεται γιά μία πολεοδομική ενότητα αριθμητικά, η ρύθμιση είναι γενική γιά όλα τα οικόπεδα αυτής, μέσα στα οποία καταρχή το κτίριο τοποθετείται ελεύθερο (άρθ.9 παρ.1) με ορισμένους μόνο περιορισμούς, κατά τρόπο ώστε ο νομοθέτης αισθάνεται στην περίπτωση αυτή την ανάγκη να θεσπίσει τον ανωτέρω ποσοστιαίο περιορισμό της κάλυψης.
Ωστόσο θα μπορούσε ευπρόσωπα να υποστηριχθεί και η αντίθετη άποψη, κατά την οποία από το τελευταίο εδάφιο της επίμαχης παραγράφου που συμπλεκτικά (με τη χρήση του συνδέσμου "και") αναφέρεται στον προσδιορισμό της κάλυψης με ποσοστό ή έμμεσα με διάγραμμα κάλυψης, συνάγεται ότι και το τελευταίο τούτο δεν μπορεί να υπερβαίνει το ποσοστό των 70% της επιφάνειας κάθε οικοπέδου, πράγμα το οποίο είναι σύμφωνο με τη γενική διακήρυξη, που γίνεται με το πρώτο εδάφιο της παραγράφου αυτής.
2. Περαιτέρω ως προς το δεύτερο σκέλος του ερωτήματός σας παρατηρούμε τα ακόλουθα. Κατά τη παρ.4 του άρθ.28 του Ν-1577/85, της οποίας αποκλειστικώς ζητείτε την ερμηνεία, "Δεν θίγονται ειδικές διατάξεις, γιά την προστασία αρχαιολογικών χώρων, οικισμών ή τμημάτων οικισμών, μεμονωμένων κτιρίων ή περιοχών, για τη διατήρηση της πολιτιστικής και ιστορικής κληρομομιάς ή την προστασία περιοχών χαρακτηρισμένων ως ιδιαίτερου φυσικού κάλλους".Από την αδιάστικτη διατύπωση της παραγράφου αυτής και από τη θέση της στο άρθρο αυτό, που ρυθμίζει την έκταση εφαρμογής των διατάξεων του ανωτέτω νόμου, προκύπτει κατά τη γνώμη μας ότι ως ειδικές δατάξεις, που δεν θίγεται από το νόμο αυτό, θεωρούνται όλες οι υφιστάμενες κατά την έναρξη ισχύος του νόμου διατάξεις, νόμων, ΠΔ/των κλπ. που έχουν τεθεί γιά τη προστασία των αρχαιολογικών χώρων, οικισμών ή τμημάτων αυτών, μεμονωμένων κτιρίων ή περιοχών, γιά τη διατήρηση της πολιτιστικής και ιστορικής κληρονομίας ή την προστασία περιοχών χαρακτηρισμένων ως ιδιαίτερου φυσικού κάλλους και οι οποίες ρυθμίζουν πολεοδομικά θέματα κατά τρόπο διάφορο από τον Νόμο αυτόν ή πολεοδομικά θέματα που δεν προβλέπονται απ' αυτόν.Είναι δε αδιάφορη η σχέση των διατάξεων τούτων προς τον χρονικά αντίστοιχο ΓΟΚ, αν και συνήθως με τις διατάξεις αυτές εισάγονταν απόκλιση από τις αντίστοιχες διατάξεις του κατά τη θέσπισή τους ισχύοντος ΓΟΚ.
Προφανώς ο νομοθέτης του νέου ΓΟΚ/85, έχοντας υπόψη ότι αι διατάξεις αυτές τέθηκαν κατά το παρελθόν κατόπιν θεώρησης των ειδικών ποιτιστικών, ιστορικών κλπ., χαρακτηριστικών των χώρων ή των κτισμάτων αυτών και γιά τη προστασία αυτών και ότι οι διατάξεις αυτές τελούν σε οργανική ενότητα μεταξύ τους γιά κάθε περιοχή, δεν σκοπεί με τις νεώτερες γενικές διατάξεις του ΓΟΚ αυτού να μεταβάλει το διέπον τους χώρους ή τα κτίσματα αυτά κανονιστικό καθεστώς, διαφυλάσσοντας βεβαίως την αρμοδιότητα της κατ' εξουσιοδότηση νομοθετούσης διοίκησης, αν αυτή θα μετέβαλε γνώμη ως προς τη ρύθμιση κάθε συγκεκριμένης περίπτωσης, να τροποποιήσει το καθεστώς τούτο, με τη διαδικασία και τις προϋποθέσεις του νόμου.
3. Σύμφωνα με τις σκέψεις αυτές, σχετικά με το ΠΔ/21-11-81 "Καθορισμός ειδικών όρων και περιορισμών δομήσεως του χαρακτηρισθέντος ως παραδοσιακού οικισμού Σπετσών", τις διατάξεις του οποίου φέρετε στο ερώτημά σας ως παράδειγμα, ως ειδικές διατάξεις δεν θίγονται από τον ΓΟΚ/85 οι διατάξεις που αφορούν την αρτιότητα του οικοπέδου, ήτοι όχι μόνο το εμβαδό και το πρόσωπο, αλλά και το βάθος αυτού, αδιαφόρως αν ο ΓΟΚ αυτός δεν καθορίζει ως στοιχεία της αρτιότητας το βάθος (Αρθ-6), αφού και το στοιχείο τούτο κρίθηκε αναγκαίο να ρυθμισθεί στη περίπτωση αυτή και μάλιστα ειδικά ως προς τον οικισμό αυτόν. Βεβαίως, εφόσον γιά τον τρόπο υπολογισμού του βάθους, το ΠΔ. αυτό δεν έχει ειδικές διατάξεις,θα εφαρμοσθούν οι αντίστοιχες διατάξεις του τότε ισχύοντος ΓΟΚ/73, τις οποίες έλαβε υπόψη ο κανονιστικός νομοθέτης γιά τον αριθμητικό καθορισμό του βάθους των οικοπέδων, ως στοιχείου της αρτιότητας αυτών.
Τα ίδια ισχύουν και ως προς τις διατάξεις του ΠΔ/τος, που μνημονεύετε στο ερώτημά σας και που αναφέρονται στα εφαρμοστέα συστήματα δομήσεως, που ρυθμίζονται από τις σχετικές διατάξεις του ΓΟΚ/73 στο ποσοστό κάλυψης, που αναφέρεται ειδικά στη παρ.4 του άρθ.2 του ΠΔ/τος, στο συντελεστή δόμησης, στον αριθμό των ορόφων, στο μέγιστο ύψος των οικοδομών, στην αφετηρία, μέτρησης αυτού, και στη σύνθεση και μορφολογία των κτιρίων, γιατί οι διατάξεις αυτές είναι ειδικές κατά την έννοια της παρ.4 του άρθ.28 του ΓΟΚ/85.
Ειδικά ως προς την αφετηρία μετρήσεως του ύψους,φρονούμε ότι αν στις ειδικές διατάξεις δεν υφίσταται σχετική ρύθμιση, θα εφαρμοσθούν προκειμένου περί των ειδικών διατάξεων, που θεσπίστηκαν υπό την ισχύ του ΓΟΚ/73, οι σχετικές διατάξεις αυτού, τις οποίες είχεν υπόψη ο κανονιστικός νομοθέτης κατά τον αριθμητικό καθορισμό του μεγίστου ύψους και όχι οι αντίστοιχες του ΓΟΚ/85, που ρυθμίζουν το θέμα κατά τρόπο διάφορο, γιατί αν ληφθούν υπόψη οι τελευταίες αυτές διατάξεις μεταβάλλεται το ύψος των κτιρίων του οικισμού ή του συγκεκριμένου κτιρίου το οποίο είχεν υπόψη ο κανονιστικός νομοθέτης, μέσα στο πλαίσιο και των άλλων ειδικών όρων, που συνθέτουν το ειδικό πολεοδομικό καθεστώς.
Εξάλλου ειδικά γιά τη παρ.3 του Αρθ-2 του παραπάνω ΠΔ/τος που προβλέπει την εφαρμογή στον οικισμό των συστημάτων δομήσεως των πτερύγων και το συνεχές, σύστημα δόμησης, παρατηρούμε ότι στο ίδιο συμπέρασμα περί της εφαρμογής των συστημάτων αυτών, όπως προβλέπονται από τις σχετικές διατάξεις του ΓΟΚ/73,αν αυτές δεν προσκρούουν στις διατάξεις του ΠΔ/τος αυτού, οδηγούμαστε,(ενόψει μάλιστα του ότι ο ΓΟΚ/85 δεν προβλέπει οικοδομικά συστήματα) σύμφωνα και με τις αρχές της κατά παραπομπή νομοθέτησης, κατά τις οποίες οι διατάξεις του νόμου προς τον οποίον γίνεται η παραπομπή (ΓΟΚ/73) αποτελούν μέρος του παραπέμποντος ΠΔ/τος, μη θιγόμενες από τη κατάργηση του ΓΟΚ/73, εφόσον, ενόψη και του άρθ.28 παρ.4 του ΓΟΚ/85,δεν προκύπτει ότι ο νομοθέτης του τελευταίου τούτου νομοθετήματος ήθελε τη κατάργηση, και των ειδικών διατάξεων των ΠΔ/των που αναφέρονται στους παραπάνω χώρους και κτίσματα και παραπέμπουν στις καταργούμενες διατάξεις περί των συστημάτων δομήσεως του ΓΟΚ/73 (ΑΠ.481/1967 ΝοΒ 16 ΑΠ.804/1954 ΝοΒ 3.

ΣΧΕΤ-ΝΟΜ Αρθ-28 του ΓΟΚ/85. Εγκ-12/86, Εγκ-113/86, και Εγκ-118/86.